五角场因处于五条街道的交汇处而得名。昔日的五角场是上海东北部唯一的商业中心，而今，该区域被规划成与徐家汇媲美的现代化商都，五角场也成为杨浦区最重要、最有潜力的商业区。今后，围绕五角场中心商业设施，还将出现黄兴路购物休闲街、四平路文化餐饮街、邯郸路科技文化街、淞沪路休闲健身和翔殷路休闲街等5条特色街区，初步形成具有购物、休闲、娱乐、旅游、商务等综合功能的市级副商业中心基本构架。 商圈商场 五角场商圈包括的商场有：百联又一城、东方商厦、巴黎春天、大西洋百货。 巴黎春天五角场店位于五角场万达商业广场内，商场周围交通便利，选乘公交和地铁均可信步而至。这里人流量巨大，是上海四大次商业中心之一。商场布局为，1F：男女鞋、珠宝、化妆品；2F：女装；3F：休闲服饰；4F：时尚男装；5F：运动品牌；6F：童装玩具、床上用品；7F：品牌折扣店。 百联又一城购物中心是五角场这个中档商圈里的高档商场，商场总建筑面积12.6万平方米，地面9层地下3层。又一城地下1层至6层错落分布了进口食品馆、美颜珠宝馆、潮流皮具馆、精美私衣馆、窈窕淑女馆、流行牛仔馆、风尚绅士馆、可爱宝贝馆、休闲运动馆、温馨家居馆十大主题生活馆。各馆平均面积5600平方米，单馆品牌可达200之多，无论在馆体规模还是在品牌拥有量上，均为沪东地区百货主题馆中之首，是继东方商厦、第一八佰伴之后，百联股份全额投资的又一个百货精品中心。
上海商圈——徐家汇vs五角场
Judy
【摘要】：上海的徐家汇商圈和五角场商圈,是上海目前最具代表性的商圈,在十余载发展、建设、完善之后,前者成为目前上海运营最成功的商圈;而后者最具发展潜力。徐家汇商圈和五角场商圈分别位于上海西南和东北部,同处几条交通干线的交汇处,又都是上海市致力发展的城市副中心,从城市地位和交通环境上看,二者有一定相似性。而徐家汇商圈定位高端,基本发展成熟;五角场商圈则刚起步,消费定位还在摸索调整,二者虽处不同发展阶段,但都具有良好的发展前景。
【关键词】： 徐家汇 商圈定位 消费群体 商场定位 交汇处 商业中心 品牌定位 上海市 发展阶段 广场
【分类号】：F727
【正文快照】：
徐家汇商圈商圈现状:徐家汇商圈拥有港汇广场、东方商厦、汇金百货、汇联商厦、美罗城等大型中、高端商场。经过多年的发展,该商圈已成为上海城市副中心、市级商业中心、商务中心和公共活动中心,Versace、Hugoboss、DKNY、DIESEL、PaulShark等10多个国际知名一线品牌正式进

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五角场地区是我们上海市城市副中心之一，上海城市副中心是四个，一个是徐家汇，这是已经建成的，这也是我们杨浦区五角场的榜样。另外一个是普陀真如地区，这个还没有建起来，再一个是浦东的花木地区，还有一个就是杨浦的五角场地区。杨浦现在向徐汇学习，下面规划的还有两个。
第三，五角场地区是上海的商业中心之一，上海的规划是这样的，一个中央商务区，周边是七个。这是三年之前，经过多次讨论决定的，我也参加了那次讨论，最后定下来是市级商业中心，所谓的概念就是中央商务区的延伸带，中央商务区就是上海的南京路，卢湾的淮海路，包括徐家汇，商业中心包括徐家汇，五角场，包括外滩等等一共是七个。 第四，我们五角场地区，去年年底刚刚规划的，我们五角场作为上海的现代服务业积聚区。 所以应该说，五角场现在作为大家比较关注的一个热门地区，从政府规划的角度是这样的一个定位。为了打造开发五角场，从我们杨浦区位区政府来说，我们这几年全面开展招商、政策倾斜，积聚功能，活跃地区功能，做了大量的工作。他先天的优势刚刚讲了，一个是大专院校集中，另外我们这个地方历史上是城乡交界点，人流、物流、信息流相对比较集中。所以这个地方的商机是比较足的。这也是五角场历史形成的一个区位。 另外五角场还有和其他商业区不同的地方，作为五角场地区来说，他的内涵，就是我们的文化建设方面。可能大家应该知道，在30年代初有一个大上海计划，这个地方曾经是老上海的中心，原来老上海市政府的规划都在这里，包括以前的上海市政府大楼，包括这几条路像国顺路、国泰路，都是在当时大上海规划中的规划。这个是我们杨浦比较独特的地方。有这么一个先天的条件，第一次热点是在90年代初，我们对外招商的时候，我印象中，在当时的条件下，每平方米的租金吵到26到28，几个大的百货也形成了，当然现在已经拆掉了。现在面临着第二此热潮，大家可能知道，我们即将出现的一些大楼，面积都是比较大的，都将在今年年底陆续开张。其中广场的五个板块，现在已经入住的有巴黎春天，沃尔玛，而且还有上海的几个著名的珠宝业，集中在一起形成了上海五角场的黄金珠宝城。另外还有新华书店，还有台湾的一些企业等等五大板块，主要的业态都将在12月23日的时候开张。友谊城13万平方米，他集中一个比较突出的项目，是一个溜冰场。还有一个地下广场，今后的规划是全线贯通的。所以可以想像，五角场的明天将是一个立体化交通，商业业态繁荣，人气非常旺盛的一个新兴的发展地区。 源文档 <http://chat1.soufun.com/show_line.php?mid=3539> 受区域规划及未来发展的影响，五角场的商铺无论是出租还是出售，从今年4月份开始，价格一路高涨。业内人士表示，从城市规划的角度来看，五角场已经进入了高速发展期，但目前五角场商圈的整体气氛仍需要培养，至少需要一至三年的养铺时间。 《每日经济新闻》报道，随着万达广场、百联又一城、东方商厦等大商场陆续入驻，作为上海东北部副中心商业圈的五角场整体初见规模。部分大的商场往往“只租不售”，因此商圈中的销售型商铺一经面世便有大量投资客追捧。
业内人士认为，五角场商圈沿街商铺或者办公楼裙房一般没有统一的管理公司，比较适合兼顾经营的自用型客户；对于比较专业的商铺投资者来说，类似九隆坊、东上海乐活广场的项目适合长线投资。
业内人士表示，从城市规划的角度来看，五角场已经进入了高速发展期。硬件完成了基础配套，很多大的开发商和投资者对此地发展很有信心，并且多以长线投资为主。但是目前五角场商圈的整体气氛仍需要培养。 短期来看，五角场的商业形态和市场真实购买力是脱节的。商圈定位高，以区域消费人群为主，缺乏高端消费者。如此一来，短期盈利情况不会很理想。只有大商家有能力承受市场培育期的风险，中小经营户则必须接受市场的洗礼。他们必须前期权衡清楚：能否承担得起养铺的风险，五角场商圈不是单纯的转换业态、错位竞争就可以生存下来的。 佑威&天天房展网研究中心主任薛建雄表示，五角场作为续徐家汇之后开发的第二个上海四大城市副中心之一，拥有定位好，配套全的优势。但是从目前地区最大的商业项目，万达商业广场的经营情况来看，并不理想。租金水平也不及花木的证大大拇指广场，原因在于五角场周边的消费能力不及花木地区。从辐射半径来看，五角场的辐身半径也小于花木。
当前商圈周边的零散商铺经营情况明显不容乐观。由于租金一路上涨，不少商户纷纷转让、退出市场。不少投资者坦言，目前五角场整体商圈的竞争压力很大，经营情况很难达到类似徐家汇、南京西路等成熟商圈大小商家都盈利的局面。一些大型的商场周一到周五期间，门庭冷落，广场上只有三三两两闲逛的人，对商场活动并不感兴趣。五角场商圈至少需要一至三年的养铺时间。

中山公园商圈是长宁区的传统商业中心，已经被市政府和区政府定位为商业型、数字化、休闲式，将建成以现代商业和多媒体产业为主导，兼有商务、休闲娱乐、文化和居住功能为一体的上海西部商业中心。 商圈商场 中山公园商圈包括的商场有：龙之梦、巴黎春天新宁店、芳汇广场、巴黎春天长宁店（折扣馆）、小马路（时尚服饰和小商品等）、多媒体广场。
2010年8月，就中山公园家电商圈的长远规划，长宁区商务委组织商圈内企业座谈研讨，提出展销“新概念、新技术、新产品”的要求。长宁区副区长杲云用“新奇好玩”四个字概括他对中山公园商圈竞争力的判断：商品丰富度大幅提升，必然带来大量新品种、新产品，加上电子消费品的娱乐化趋向，中山公园商圈将会呈现越来越鲜明的特质――“新奇好玩”。

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据长宁区商务委副主任陈方建介绍，中山公园商圈是上海12个市级商圈之一，面积1.14平方公里，40万商业建筑面积。2010年，中山公园商圈的销售额达到了50多亿元人民币。
目前，区内轨道交通2号线、3号线、4号线已确立了中山公园交通枢纽化商圈的定位。在轨交客流带来超旺人气的情况下，经过多年的打造，中山商圈的家电功能愈加提升。
在此基础上，长宁区正规划对中山公园商圈进行扩容。在目前的龙之梦、多媒体广场等商业设施之外，还要建成面积达20多万平方米的来福士等时尚购物中心。
新的中山公园区域还将打造“空中有廊桥，地下有隧道”的立体式交通，有效分流行人及车辆，并增加商圈附近的停车泊位。目前的长宁路中山公园沿线将进一步“透绿”，最终建成开放式的中山公园绿地，并在周边建设大型下沉式广场。
最终中山公园商圈将形成HOPSCA（集城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交等各类功能为一体街区建筑群体）的世界顶级商业模式。

作为传统的市级商业街，四川北路肯定会在世博会期间散发出新的光彩。虹口将其定位为:商贸旅游文化休闲街。它从苏州河开始至鲁迅公园，南北走向，全程3.7公里，具有极其丰富的人文资源及商业价值。 源文档 <http://house.focus.cn/newscenter/disp_content.php?news_id=604639> 四川北路商圈即将大规模扩容。日前，早报记者从虹口区相关部门获悉，四川北路新一轮发展规划（2008-2015年）已经制定，到2015年，四川北路商区将扩充为2.48平方公里的一个街区，将占虹口全区面积的1/10。 明年上海世博会举办期间，将会有20个项目、共120万平方米的新商业建筑和商务建筑亮相四川北路。其中有近50万平方米的新建筑预计会在今年年底之前投入使用。 据预测，至2015年，扩容后的四川北路将有约90万平方米的办公面积，商务人群将达9万，5条轨道交通将带来80万人流，这其中蕴藏的商机将带动四川北路新商区全面发展。 根据新一轮发展规划，四川北路商区南起苏州河，北至大连西路，东起欧阳路－临平北路－四平路－吴淞路，西至中山北一路－东宝兴路－轨交3号线－宝山路－河南北路。 据了解，规划中的新四川北路商圈将依托区域内轨交形成的虹口足球场站、东宝兴路站等多个换乘枢纽或客流集聚点，由北至南划出3个区段，5个定位不同、风格各异的小商圈。 换乘5条地铁线逛遍四川北路商圈 北段 主打运动休闲、文化游乐 根据规划，以运动休闲和文化游乐为主线的北区两个主题商圈将以虹口足球场、鲁迅公园、多伦路文化名人街为核心。这一区域将突出运动休闲、都市旅游、文化游乐等功能，带动活力商业的发展，形成集文娱休闲、都市旅游、交通枢纽于一体的商业中心。 据悉，目前在建的虹口足球场交通枢纽就位于这一区域，计划今年9月完成裙房封顶建设，该项目主要由两幢办公楼和龙之梦购物中心构成，商场部分2010年开业，其中还将设有大型展览厅和餐饮娱乐等商业设施。 中段 购物中心集中环境更时尚 按照规划，四川北路商圈中段区域将集聚多家大型百货店和大型专业店，形成现代综合消费商圈。预计,以东宝兴路地铁站为节点的四大综合百货将于2012年形成较浓厚的商业氛围，四大综合百货为巴黎春天、东宝百货、凯鸿广场及嘉杰国际广场（年内开业）。到2015年5条轨交线在四川北路商圈交会穿行,在5条轨交线之间换乘就可逛遍商圈。 此外，主题为“时尚体验”的商圈则是以中信泰富为核心，围绕盛邦国际、玫瑰广场、公园1468等建筑优化购物环境、以满足购买力不断提高的各式消费群体。 南段 高端商务区2012年初具规模 四川北路新商区南段是连接虹口区与黄浦区的南门户，也是北外滩CBD和四川北路的交界点，与“外滩源”隔苏州河相望，地理位置相当优越。 根据新一轮的发展规划，这里将以中信广场、春天百货、海泰国际大厦和拟建的广田108、中美信托、汇德丰地块打造高端商务组团，并逐步引进“外滩源”的旅游群体，承接拟建的商务楼宇、商业设施，发展商务商业型精品消费。按照规划进程，该高端商务区将在2012年初具项目形态，2015年功能配套落实。 规模的改建扩容规划将启，四川北路的现状如何？市民怎么看？新民网记者来到街头，实地采访。 根据规划内容，新四川北路商圈将依托区域内轨交形成的虹口足球场站、东宝兴路站等多个换乘枢纽或客流集聚点，由北至南划出3个区段，5个定位不同、风格各异的小商圈。采访中，大部分市民对此规划并不了解，但是听闻规划简况后均表示，对改建扩容充满希望，希望能够通过扩容升级四川北路商圈，优化购物、生活环境。 “早就听说要改，但是没有见到大的动作”，在四川北路巴黎春天对面一位工作人员表示，四川北路商圈目前定位低端，人气不旺，整改势在必行。包括道路规划、业态重新定位、环境配套等都应该重新规划。 “现在的‘四川北路’状况不符合它的名气”，一位来四川北路就餐的浦东市民说道，“希望能通过整改扩容让它重振雄风”。 源文档 <http://club.pchome.net/thread_1_15_4411186.html> 北段 主打运动休闲、文化游乐 根据规划，以运动休闲和文化游乐为主线的北区两个主题商圈将以虹口足球场、鲁迅公园、多伦路文化名人街为核心。这一区域将突出运动休闲、都市旅游、文化游乐等功能，带动活力商业的发展，形成集文娱休闲、都市旅游、交通枢纽于一体的商业中心。 据悉，目前在建的虹口足球场交通枢纽就位于这一区域，计划今年9月完成裙房封顶建设，该项目主要由两幢办公楼和龙之梦购物中心构成，商场部分2010年开业，其中还将设有大型展览厅和餐饮娱乐等商业设施。 中段 购物中心集中环境更时尚 按照规划，四川北路商圈中段区域将集聚多家大型百货店和大型专业店，形成现代综合消费商圈。预计,以东宝兴路地铁站为节点的四大综合百货将于2012年形成较浓厚的商业氛围，四大综合百货为巴黎春天、东宝百货、凯鸿广场及嘉杰国际广场（年内开业）。到2015年5条轨交线在四川北路商圈交会穿行,在5条轨交线之间换乘就可逛遍商圈。 此外，主题为“时尚体验”的商圈则是以中信泰富为核心，围绕盛邦国际、玫瑰广场、公园1468等建筑优化购物环境、以满足购买力不断提高的各式消费群体。
南段

高端商务区2012年初具规模 四川北路新商区南段是连接虹口区与黄浦区的南门户，也是北外滩CBD和四川北路的交界点，与“外滩源”隔苏州河相望，地理位置相当优越。 根据新一轮的发展规划，这里将以中信广场、春天百货、海泰国际大厦和拟建的广田108、中美信托、汇德丰地块打造高端商务组团，并逐步引进“外滩源”的旅游群体，承接拟建的商务楼宇、商业设施，发展商务商业型精品消费。按照规划进程，该高端商务区将在2012年初具项目形态，2015年功能配套落实。 源文档 <http://club.metrofans.sh.cn/thread-71919-1-1.html> 四川北路原先与南京路、淮海中路并称上海主要的"三条商业街"，曾经以中档偏下的工薪阶层的准确定位而闻名上海滩。但由于该商业街两边的建筑均非常陈旧，近年来对该段商业街的陆续改造以及市政规划的实施，周边居民不断外迁，使得四川北路的商业气氛大受影响，除了北段的商业依然维持了应有的繁荣之外，其他路段已不复往日风采。 商圈商场 四川北路商圈包括的商场有：巴黎春天、东宝百货、春天百货。 川北路是上海开埠以后最早建成的几条马路之一，具有悠久的商业和人文发展史。1979年四川北路正式名列市级商业街，1980年代末至1990年代初四川北路曾与南京路、淮海路齐名，加上城隍庙豫园商城一同被誉为上海著名的“三街一区”商业街（图1、图2）。上海市这三大市级商业街各自都发展完善了与众不同的经营特色、消费群体定位以及不同的品牌创建方式，从而形成了三分鼎立的局面[4]（表1）。
然而1990年代以来，随着社会经济水平以及居民消费方式和观念等时代背景的变化，上海市宏观商业发展环境逐渐转型，四川北路繁盛的景象背后隐藏的外部环境的尖锐挑战和自身的结构性危机也逐渐凸现——一方面在市级商业体系层面的影响力和竞争力日益式微，另一方面在自身内部功能结构层面还面临着艰难的升级困境。四川北路商业街的功能定位在内忧外患的变局中面临着前所未有的压力。
第一，城市商业空间不断重组和完善，市场竞争加剧。1990年代以来，上海大力发展以商业为主的第三产业，出现了“百业经商，经营百业”的局面。上海城市市级商业中心逐步从“三街一区”（1990年以前）到“四街四城”（1995年），进而向“四街六城”⑤（2000年前后）的格局转变，“泛中心化”已经成为上海商业空间结构发展的明显趋势[5]（图3[6]）。由于市场商品供应充裕，供需情况发生了明显的变化，由卖方市场向买方市场发展，商业市场竞争加剧。各层次商业中心都在抢夺消费者，分流购买力，割据市场地盘，上海的商业空间正在重组。对于四川北路这种以平民化定位、中低价取胜的市级商业街而言，不仅要面对其他市级商业中心的剧烈竞争，而且还要应对地区商业中心的崛起、居住区商业中心的完善以及专业特色商业街的挑战。对四川北路商业街发展形成最大压力的莫过于规划成为市级商业副中心的五角场商圈的崛起⑥。
第二，居民消费结构升级，新型商业业态涌现，特色定位和品牌战略作用凸显。随着经济收入水平的提高，上海居民的消费观念、消费结构和生活方式发生了明显转变⑦[7]。在此基础上，新型商业业态和商业空间不断涌现、方兴未艾。除了传统的百货商店和杂货店以外，超市、便利店、专卖店、购物中心、仓储式商场、电子商业等新型商业业态和新型商业空间层出不穷。以连锁商业、品牌专卖店和大型购物中心为代表的新型商业业态，以其显著的优势，逐渐排挤了传统百货商业的市场空间。以四川北路为代表的传统商业业态主导的商业街，不断面临功能与业态结构重组的任务和挑战。
在这种宏观商业背景下，上海各大市级商圈纷纷抓住宏观战略机遇和地区资源优势，陆续进入“升级换代”大改造阶段。1990年代以来四川北路商业街前后进行了好几轮规划改造：1993年制定四川北路沿线改建规划，1994年启动第一次改造工程，1995年进行基础设施大改造。此后又经历了多轮改造，商业街定位也几经变化, 但实施效果却不尽人意。到1990年代末，四川北路商业街的城市地位逐渐下降，客源逐渐流失，商业经营日渐萧条。
尽管造成四川北路商业街功能地位下降和后期难以崛起的原因众说纷纭⑧，但在1990年以来四川北路衰落历程与历次规划改造迷局中，始终贯穿着定位转型的结构性难题——历次上海市中心城区商业规划均将四川北路商业街作为一条城市级商业街，然而四川北路自身的功能定位却徘徊不定。笔者认为四川北路商业街改造的定位问题具有典型代表性，蕴含了商业转型时代城市中心区商业街改造定位的某些客观规律。

源文档 <http://www.planning.cn/detail.asp?id=532&cat=006> 从商业街的内外交通格局来看，四川北路存在以下两方面问题：
第一，沿街交通环境状况恶劣，交通不畅成为制约四川北路发展的瓶颈。由于虹口区南北向道路的缺乏，四川北路不仅吸纳大量来此购物的人流，还集中了由北向南进入市中心的过境交通，造成四川北路的交通负担过重，高峰时段车辆拥挤不堪。
第二，公共交通缺乏可达性，主要表现在：公共交通包括轨道交通网络覆盖虽然较为全面，但是仍然存在公交可达性较差、换乘枢纽缺乏、客运服务体系能力不足的问题；此外，滞后的地铁交通也是影响四川北路商业街发展的重要因素；另外，区域交通网络格局与四川北路的战略性发展方向依然存在不匹配的矛盾：商业街大部分地区都不在轨道交通站点的有效步行范围之内，缺乏便捷可达的轨道交通条件(图10)。
四川北路商业街的交通问题受制于虹口区历史遗留因素和区域宏观因素的约束。1990年代四川北路商业街一直难以获得和把握区域层面的战略调整机会，在很大程度上制约了商业街的发展。四川北路商业街改造在外部机遇与内部调整之间不协调的关系，在很大程度上影响规划定位的实施绩效。

5.3 沿街空间环境质量对商业街发展的制约作用
从沿街空间环境质量来看，四川北路面临的问题有：第一，模糊的形象定位和漫长的街道轴线（3.7km），违背了绝大多数消费者的心理认知和生理能力范围。 第二，人流车流混杂，商业功能和交通功能之间产生很大矛盾，使得商业街的步行吸引力大为下降。第三，商业街沿线布置有大量连续的用地规模小、进深浅、各行业分布零散的店铺。由于人行空间过于狭窄，也无法安排舒适的游憩设施和景观小品，缺乏可停留休息的公共空间(图11)。
在商业街的沿街界面、街道环境、开敞空间与配套设施等方面与其他市级商业街存在明显差距的情况下，四川北路在消费者心目中传统的、根深蒂固的“中低端”形象不可能轻易得到改变，向“中华名品街”的转型也很难获得成功。

5.4 物质空间改造项目实施中的投资结构问题
不仅客观发展环境制约着四川北路商业街的发展，更重要的是，商业街物质空间改造过程中的项目投资结构从根本上影响了四川北路改造的实施绩效。1990年代中前期商业街改造过程中，不合理的项目投资分配结构（重商业开发、轻居住区改造和文体娱乐设施配套、忽视市政交通设施建设和综合环境改善工作，图12、图13），形成了四川北路畸形的物质空间框架和功能组合结构，制约了1990年代中后期的定位转型战略的实现。在四川北路沿线改建过程中，绝大部分资金被优先投入到大量定位雷同的商业项目中去，不仅没能从根本上提升四川北路的综合竞争力，反而造成局部地段的恶性竞争问题，而且留下了大量短期难以重塑的物质建成环境，为后期的功能结构调整造成了极大障碍。其实四川北路地区不乏历史文化和生态环境资源，然而由于忽视了商业街的文化休闲娱乐功能的完善以及商业空间环境和区域交通环境的改善，有限的资金投入，难以有效整合开发大量的旅游资源，难以从根本上全面挖掘本地的资源优势，使得四川北路逐渐失去了长远发展所需要的综合环境优势。

5.5 功能与业态结构调整中的重心偏离问题
四川北路功能与业态结构调整策略中的战略重点在很大程度上影响了四川北路商业街改造定位的实施绩效。1990年代中后期，虹口区政府片面强调四川北路向“一小三专”转化，在此基础上盲目制定过于简单的功能业态调整指标任务，将绝大部分精力放在招商引资、商厦推介和节庆营销等工作方面，忽视对“品牌店、专业店”所需要的综合商业休闲环境的创建。其结果是既失去了原有的中低阶层消费群体的支持，也难以吸引中高端消费群体的青睐，沦为 “高不成、低不就”的尴尬处境。 5.6 商业管理体制与经营模式的路径依赖问题
商业管理体制和经营模式上的路径依赖在很大程度上影响了四川北路商业街改造定位的实施绩效。首先，在1990年代，虹口区政府部门制定的物质空间改造规划与功能结构调整战略缺乏协同性，再加上实施过程中的不彻底性，使得商业街的功能结构产生结构性失调，造成了物质空间形态建设与功能开发脱节的局面。一方面，虹口区政府部门过于重视商业街短期的经济效益和顺应现状消费需求，突出商业街的购物功能，在此基础上疏于对商业开发行为的监管，形成无序恶性竞争等外部负效应；另一方面，虹口区政府在四川北路商业街的外部综合发展环境（旧城改造、区域轨道交通等）、内部公共空间环境和配套设施的完善改造工作上缺乏明确而有力的举措，使得“巩固市级商业街”的定位目标难以实现。
其次，国有商业企业改革的不彻底性阻碍了商业经营模式的调整。由于存在着商业经营制度上的路径依赖，缺乏必要的监督和制约，导致各商厦老总和商品部经理独断决策，在经营模式上做革命性的调整，受到了现有利益集团较大的阻力和反抗，导致商业经营模式陷入困境，难以从根本上调整四川北路不合理的商业经营结构。 源文档 <http://www.planning.cn/detail.asp?id=532&cat=006> 中段打造四川北路商圈节点 带动南北两段
“中段是要做品味的”，沪上知名商铺专家姜新国表示。 “随着天宸玫瑰广场、中信广场等这些高档写字楼的兴建，把原来的条状商圈在这里形成一个结点，从而带动南北两段。”
记者从现场了解到，目前中段已经形成相对成熟的商圈，商务气息浓厚；福德商厦、东宝百花以及嘉杰国际广场集中在此，轨道交通3号、4号线在这里汇集，为该区域带来了丰富的人流，到目前为止，已经形成集高档酒店、商业、娱乐、休闲和高档商务、住宅为一体的商业商务休闲中心。

陆家嘴商圈为市级商圈，位于上海市浦东新区。2号，4号和9号轨道交通线通过陆家嘴，交通便利。该商圈以金融贸易为基础，商务、娱乐功能同步发展，主力消费群是陆家嘴地区的白领以及居住在浦东地区的人。商圈定位为中高端。 源文档 <http://ask.dichan.com/show-11912.html> 陆家嘴商圈为市级商圈，位于上海市浦东新区。2号，4号和9号轨道交通线通过陆家嘴，交通便利。该商圈以金融贸易为基础，商务、娱乐功能同步发展，主力消费群是陆家嘴地区的白领以及居住在浦东地区的人。商圈定位为中高端。 源文档 <http://ask.dichan.com/show-11912.html> 陆家嘴是上海主要的CBD中心之一，目前已经有四十多家跨国公司，一百多家金融机构和上千家的贸易、投资和服务型企业选择了在这里办公。 商圈商场 陆家嘴商圈的商场有：八佰伴、华润时代、新梅、巴黎春天浦东店、正大广场、华联商厦。其中华联商厦为B类商场。 上海第一八佰伴成立于1992年，定位高档，商场所属的新世纪商厦地是目前亚洲最大规模的集购物、娱乐、餐饮及办公楼于一体的多功能、全方位综合商业大厦之一，浦东十大标志性建筑物之一。八佰伴具有完备的服务设施和功能：邮局、彩扩、洗衣房、修理铺、美容院、婚纱摄影、花店等一应俱全；各楼面还设有咖啡屋和客人休息角。 巴黎春天浦东店经营面积为4.6万平方米，浦东塘桥店对"一站多元化"消费也有全新的市场定位。商场内既有时尚小吃，专业新鲜超市，也有"天天折扣"的运动折价柜。商场布局为，F1：男女鞋、珠宝、化妆品；F2：潮流名品；F3：职业女装；F4：男装、皮具箱包；F5：运动系列、儿童用品。

近日记者从浦东新区商务委获悉，浦东“十二五”商业规划思路将仍以市级商业中心、特色商圈、地区商业中心、居住区商业四个层次布局，其中市级商业中心和特色商业圈呈一城、二沿、四环的形态，地区商业中心规划15个，居住区商业将做好新城、新市镇、中心村的商业配套。
“十二五”浦东商业规划将仍以中心商业圈、特色商业圈、地区商业中心、居住区商业四个层次布局，其中市级商业中心和特色商业圈呈一城、二沿、四环的布局形态。
一城是指陆家嘴金融城商圈，是浦东的第一商圈，也是上海市十大市级商业中心之一，主要包括小陆家嘴商圈和新上海商业城。据介绍，陆家嘴金融城商圈内的小陆家嘴商圈除了正大广场、国金中心等大型商业设施外，原上海船厂项目，即总建筑面积达130万平方米的滨江金融城中将规划20万平方米的商业设施。已经开工建设的世纪大道“世纪大都会”项目集商业、文化、娱乐、办公酒店功能于一体，总建筑面积达38万平方米。这些商业项目建成后，将极大地提升陆家嘴金融城商圈的商业能级，陆家嘴金融城商圈将成为未来上海市中心最具竞争力的城市商业服务业集聚中心。
二沿是指沿滨江商务休闲带、沿世纪大道商业黄金走廊，属于扩大后的金融城范围。提高商业规模总量，优化空间布局，大力引进满足金融从业人员需求的高端购物、高端餐饮、高端休闲娱乐，推进便利服务设施建设。
四环是指环世博园商业区域、环新国际博览中心商务区域、环主题公园商业区域、环空港商务商业区域。其中环世博园商业区域，将在后世博发展中，结合该区域总体定位，规划建设市级公共中心，其中的商业面积将达到20%；环新国际博览中心商业区域，将围绕以会展为核心的商务集聚区建设，建设会展主题商圈，吸引会展、会展贸易机构入驻，规划芳甸路西侧、龙阳路地铁站南侧商业商务区、新博地块配套等一批项目的建设，其中商业面积也不少于20%；环主题公园商业区域，将以主题公园为核心，规划国际旅游度假特色鲜明、主题明确的功能性商业设施；环空港商务商业区域，将在浦东机场周边及三甲港旅游度假区，将围绕国际商务区，打造为国际游客和商务客服务的特色商业，建设包括大型奥特莱斯、温泉酒店等项目。
据介绍，浦东的地区商业中心将结合浦东新区城市总体规划和土地利用总体规划，对地区商业中心布局予以充实、调整和完善；地区商业中心将规划15个，目前，塘桥由由、惠南、周康等3个地区商业中心已基本建成，曹路新市镇、川沙、唐镇、外高桥森兰、浙桥路、三林上南、三林北蔡、张江中区等10个地区商业中心正在规划、建设中。
浦东的社区商业中心将按照《城市居住区公共服务设施设置标准》，结合新浦东城市化进程，做好新城、新市镇、中心村的商业配套。目前，浦东已有证大大拇指、世博家园、临沂等7个社区被评为国家和上海市的社区商业示范区。未来3年，浦东还将建设5至10个社区商业示范区。到“十二五”末，每一个中心区街道都要建设建筑面积在3至5万平方米的社区商业中心。

源文档 <http://www.itripsh.gov.cn/iis/gongyedichan/gongyedichanzixun/2010/1112/10979.html> 新上海商业城坐落在浦东新区陆家嘴金融贸易区内，东起崂山东路、西至浦东南路、北起商城路、南至张扬路的区域，占地14.4公顷，总建筑面积80万平方米，是上海市人民政府商业委员会依据上海商业“九五”发展规划直接组织建设的上海新的市级商贸中心。它自1991年底奠基，1992年6月开工建设，1996年建设大体结束。
新上海商业城包括第一八佰伴（新世纪商厦）、华润时代广场、三鑫世界商厦、华诚商厦、福兴大厦、福使达大厦、银峰商厦、新亚汤臣大酒店、鑫联广场、银河大厦、胜康斯米克大厦、胜康廖氏大厦、乐凯大厦、良友大厦、内外联大厦、远东商厦、联合广场、华申大厦、新大陆广场等18幢单体楼宇（商厦）。
新上海商业城未来的发展目标是：以区内外中、高档消费群体为主，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游观光和商务活动为一体，逐步建成环境优雅、服务一流，具有现代化、多元化、时尚性、综合性的上海著名的商业中心和浦东最有代表性的中心商业区之一，从而逐步成为未来上海的“购物天堂”之一。

一、高中低，定位是个问题！ 李文杰在谈到浦东商业地产的发展历程时，总是不忘提醒记者，浦东这块在当今中国乃至世界都炙手可热的宝地，在商业发展的道路上，确实建树不多，甚至可以说是走了一段崎岖乃至充满困惑的道路。 李文杰先生现在任职于华润（上海）有限公司，负责推广策划方面的工作。众所周知，华润（上海）有限公司目前的主要项目是“华润时代广场“。一九九七年一月十八日，总投资1.2亿美元的上海时代广场建成并正式投入使用，主要经营百货零售以及写字楼租售业务。二零零三年五月二十二日，“上海时代广场“更名为“华润时代广场“。 更名后的“华润时代广场”在经营理念、定位以及营销策略上都起了翻天覆地的变化，原有定位于中低档百货的综合商场在短短几个月间完全改弦更张。重新装修后，定位于高档品牌的购物中心屹立于张杨路浦东南路路口，与新上海商业城商圈的航空母舰“第一八佰伴”隔街而立，成对峙之势。 与此同时，更为新潮，设计也更符合现代大型购物中心要求的上海中融国际商城也于今年4月25日开业。这座新的商场规划中共有9个营业层面，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体。记者在因为暂时还缺乏顾客而略显得有些空阔的中融国际商城中逛了逛，看到了“屈臣氏”超市以及其他的一些时尚品牌已经在此安营扎寨，但也看到了很多名不见经传的品牌正打着杀价的标牌，吸引着并不多的客源，同时运动商场中的“FOX TOWN”仍有大量铺面前树着写真看板，它们还在等待着经营者将它们的货架填满。 耐人寻味的是，上海中融国际商城并非中融集团在以第一八佰伴为核心组成的浦东新上海商业城商圈内唯一开发的项目。距离中融国际商城不过几百米，位于张扬路上的中融·世纪广场正在热火朝天的建造中。预计将于06年年初竣工的中融·世纪广场又是一栋集商务与购物为一体的大楼。 让我们将目光从张扬路移向偏居一隅但人流如织的崂山西路。这是一条在浦东显得有些逼仄的道路，但由于张扬路市政工程以及它连接张扬路与浦东大道的特殊地理位置，这条并不起眼的道路上行人很多。在这条街道两侧，已经开设了多家电器、数码产品乃至家具大卖场。
记者在崂山西路的众多卖场中找到一家开在地下室的商场——上海庭轩时尚广场，沿着被漆成黑色的台阶走下去，大片商铺集中于2000平方米的地下室中，经营着各种针对年轻人的服饰、礼品、生活用品。
这里的店面普遍都很小，有的甚至不足10个平方米，所售商品价格也不很贵，对于工薪阶层家庭的年轻人而言，这里无疑是他们的购物天堂。 这就是2004年5月浦东新区唯一的市级商业中心——浦东新上海商业城的大概面貌，在这里有着重新寻求市场定位的老朋友，有着投入大量资金的新兴生力军；他们出售的商品以及从中表现出的不同经营理念，为我们勾勒出了一个正处于变动、发展中显得很有几分奇特的商圈的轮廓，从中我们可以阅读出不同经营者所持有的不同的价值观。 二、稀薄的商业氛围 暗淡的商业文化 今天再对其他人说“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”，恐怕有被人嘲笑为弱智的危险。在上海的版图上，浦东不再代表着一块可有可无的土地，谁都知道在经历了多年的开发之后，浦东已经成为了上海甚至中国的金融、科技中心。
浦东陆家嘴金融中心、张江高科技中心、浦东国际机场……它们就像一颗颗明珠，使得浦东完全有资格在中国的夜空中熠熠生辉。但令浦东人遗憾的是，以上这些令人激动的名字中，恰恰就少了“商业”二字。

“不要浦东一间房”这句俗谚，正体现了当年在浦东生活的种种不便。虽然经过多年的开发建设，这种不便正在逐年地得到解决，但商业中心缺乏活力，一直是浦东新区发展蓝图上的一道不大不小的阴影。
华润（上海）有限公司的李文杰先生在谈到浦东的商业现状时说，浦东相比浦西，商业氛围之稀薄，犹如平原与高原之间空气含氧量之比。在浦西，尤其是市中心地区，几乎每一个区都有一个能叫得响的区级商业中心。徐汇的徐家汇、黄浦的南京路、卢湾的淮海路，哪一处不是经受了时间、历史、传统锻造而成的万商汇聚、人气鼎盛之地？从中所酝酿培养出的浦西特有的商业氛围，使每一任区长对本区的商业都抓得很紧。但在浦东，以前只顾着抓金融、抓高科技，却相对忽略了商业建设。具体到实际工作中，就是对于新上海商城商圈建设缺乏长远规划与设计。

早在1994年，新上海商城商圈的建设提案就已经获得通过。据资料记载，1994年，建筑面积约80万平方米，由18幢单体大楼组成的新上海商城商圈已局部开业。按照当初的设想，新上海商业城的目标是建成“世界一流水平的集购物、贸易、金融、旅游、餐饮、娱乐、休闲于一体的现代化、多功能、国际化的商都。但是，10个年头弹指间过去了，原先规划的目标并没有实现。去年浦东社会消费品零售额为313.24亿元，而新上海商业城只贡献了35.3亿元。 记者的一些浦东朋友平时购物，只要时间充足，都更愿意坐地铁去一江之隔的浦西人民广场或淮海路，而不愿意光顾新上海商业城商圈。原因之一是多年以来由浦西的商业氛围所培养出的消费意识，让他们在SHOPPING时，自然而然地倾向于选择去商业设施更为成熟的浦西各商圈。而浦东新上海商圈原来仅有第一八佰伴具备与浦西同行竞争的势力，但孤掌难鸣，有限的辐射力无法带动整个商圈的人气，始终无法形成持续有效的商业竞争力。
原因之二则是近几年来，浦东新上海商业城商圈内，始终有市政工程在此施工，极大地影响了商圈的发展。
身处张扬路上，的确不能与置身于淮海路街头所感受到的强烈商业氛围相比。过于宽阔的道路，车辆如梭，人们在坚硬但又显得杂乱的区域内，很难拥有一个愉悦、休闲的购物心情。
最近，复兴东路隧道已接近竣工，预计将于今年十月通车。不管未来如何，在今天的张扬路上，记者看到的是一个充斥着工地和裸露的水泥夹杂着巍峨的大楼与散乱的人流的新上海商业城。

三、机会正在铸就信心 没有人怀疑浦东充满着机遇，似乎也没有人认为浦东唯一的区级商业中心——唯一的新区政府着力建设的商圈——会有理由不火起来。
只是每一个人、每一个商业机构都有着他们各自不同的经营理念和眼光。
让我们回到本文第一节。 华润集团，一个有着六十余年历史的企业，至03年底，总资产达到560（860）亿港元，净资产达356亿港元（去除），年平均营业额322（460）亿港元，控股及合资企业员工达8（10）万余人。
华润（上海）有限公司推广策划部的负责人李文杰先生向记者介绍，93年华润进入上海，与华联合资组建了上海润华有限公司，华润占50%（51%）的股份，华联占49%的股份，投资建成了“上海时代广场”。
时代广场开业之初，走的是类似华联商厦的经营思路，主要以经营中档品牌为主。一直以来，处于第一八佰伴的陪衬地位，经营状况并不十分理想。
来自香港的华润在经营商铺的理念上与华联大相径庭，在经营状况不佳的情况下，华联选择了退出，华润则选择了继续。99（01）年，华润迎难而上，将华联所占50%（49%）股份全数收购。
00（01）年，华润开始以他们的经营理念重新为时代广场定位，事实上这也是华润对于浦东新上海商业城商圈的再次审视。现在很难寻觅当时华润高层的思维轨迹，事实上他们将时代广场彻底改头换面，更名为“华润时代广场”，请来了DUNHILL、ESCADA等国际知名一线品牌，将“华润时代广场”打造为时尚高档的现代购物中心。
01年（9月），新“华润时代广场”开业，当年10月份由于市政工程规划，张扬路开始施工。03年初，封路封到了“华润时代广场”的门口，接着就碰到了非典，可以说，“华润时代广场”走过了一条满是荆棘的曲折道路。
在如此崎岖的前行中，华润似乎从未想到过退却，反而知难而上，到底是什么原因促使他们这样做的呢？这是萦绕在记者心头的一个问号。
李文杰回答了记者的问题，他说的第一句话就是新上海商业城商圈将是浦东新区中唯一的区级商业中心！
李文杰很强调这个“唯一”。在他看来，虽然浦东现在还缺乏一个成熟的商业氛围，但浦东新区政府仍旧在不遗余力地为打造一条堪与浦西成熟商圈媲美的商圈而努力。
李文杰透露，在浦东新区上一次人大代表大会中，就已经确认了将对新上海商业城进行二次开发。同时，这一任的新区区长张学兵曾经担任过卢湾区区长，在抓商业发展这方面有着丰富的经验。他的任命，从某种程度上也暗示了政府对于浦东新区商业发展的信心与决心。
而从经营角度来讲，浦东陆家嘴金融区拥有大量的高购买力人群，也就是说新上海商业城商圈所要做的就是将那部分人吸引过来。拥有政府支持，拥有潜在的强大消费人群，华润坚定了投资信心。 在华润企业的内部刊物上，“十月将是新开始”被醒目地印刷在册。2004年10月是复兴东路隧道通车的日子，这预示着张扬路上的市政施工将结束，新上海商业城商圈将拥有一个崭新的更为舒适的购物环境。
当记者习惯性地将新上海商业城称为“八佰伴商圈”时，李文杰马上指出了记者的错误。他说虽然“第一八佰伴”的确在商圈内处于核心地位，但新上海商业城才是官方的正式称呼。对一个名称的敏感，让记者感受到华润身上正涌动着蓬勃的“野心”。

华润时代广场的写字楼内已经有阿尔卡特这样的大型跨国公司进驻，华润人有理由相信一个高档的、时尚的、拥有强大购买力的商圈正在黄浦江以东形成。他们今天在播种，虽然条件艰难，但土地肥沃。他们正在耐心地、小心翼翼却又充满信心地等待着收获那一天的到来。 四、另一群逐鹿浦东的英雄 中融集团的高层在战略眼光上与华润显然是英雄所见略同，他们所迈出的步子甚至比华润更为坚定。
中融集团来自于风景秀丽的杭州，但他雄心勃勃的目光并未仅仅停留于西湖。中融集团的王先生向记者介绍，中融立足于杭州，正面向各大城市的商业旺区，投资兴建楼宇。
在相距不过数百米之地，一下子盖两座现代化大厦，总的建筑面积高达十七万平方米以上，显而易见，这需要对这块土地有极强的信心。这信心从何而来？
王先生认为陆家嘴金融区本身呈叶形放射状，本身又是一个浦东交通疏散地，经过统计，每天拥有300万人口流动量。而且，这些人中有很多都是从陆家嘴的高楼大厦中走出来的白领，或者是那些来浦东观光的旅游者，他们都有着强烈的消费意愿。这其中蕴藏着的商机，是没有人会忽视的。
当记者问及上海中融国际商城的经营方式时，王先生斩铁截钉地回答完全由中融集团自主经营。他强调中融拥有专业的商场经营人才，他说之所以不愿与富有经验的商场管理机构合作，是不愿意被分走属于他们的一块蛋糕。 没有人会对浦东失去信心，不管你是以何种方式，站在怎样的高度，经营着怎样的事业。
记者在庭轩时尚广场所处的地下室看到的是被租满的铺面。据庭轩时尚广场的推广负责人谢先生向记者透露，经营时尚广场的庭轩实业有限公司并非来自上海本土。在外地，他们一向以经营房产，尤其是商铺为主要的经营产品，第一次来上海，就看中了崂山西路一侧的这片地下室。
现在这片以出售价格便宜的年轻人服饰、礼品的商铺已被租借一空，一般租金为10元/平方米/月，开张两年以来，生意还算不错。
记者在时尚广场内逛了一圈，可能由于是上课时间，逛的人并不是很多，但的确几乎所有的铺面都被借光了。
谢先生说，在崂山西路上，已经开设了诸如电器、数码、家具、服饰等多家大卖场，几乎形成了卖场一条街，主要面对的就是普通的工薪阶层。而此处卖场的用地，都是向一家名为新大陆的公司租借的。 无论是华润、中融还是庭轩，他们在浦东新上海商业城商圈内都找到了自己的位置，都在积聚着他们的信心。
真的是所有人都可以赢？
一场盛宴，是不是每个参与者都能饱餐而归？
一副牌局，每个局中人都认为自己有赢的理由，但往往赢家只有一人。

北京中原房地产经纪公司商业策划部总监蔡宇翔谈到商圈的定义与要素时说：“商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。
第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。。”

从新上海商业城商圈诞生的那一天起，它就开始走了不少弯路。我们看到不同的业态、不同的经营者、不同的经营理念在这块热土上碰撞，遗憾的是至今并未有璀璨的火花。
这一商圈的消费群体与消费组合，存在着一定的盲目性。不管在蓝图上如何反映，事实上这个商圈现在还未形成自身的形象与概念。一个商圈的形成，需要整体规划上的明确性，但在浦东新上海商业城，我们并没有看到这一点。
浦东新区政府在浦东的高速发展中，扮演了重要的角色。但在浦东商业发展中，步履则显得有些游移不决。
当他们再次将浦东商业兴起的希望寄托于新上海商业城商圈时，我们在规划中所读到的词语，显得过于空洞。没有人会不知道今天的商业中心不是集休闲、娱乐、购物为一体的，但关键的核心问题，却并未见分晓。与此同时，各种资本正在流入这个商圈，他们怀着相同的目的到来，渴望在一场商业竟逐中占得先机，最先抢坐在蛋糕边。

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