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Evaluacion de Inversion

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Words 3786
Pages 16
Resumen Ejecutivo

Este informe presenta la revisión económica financiera del flujo de caja, correspondiente a una iniciativa de inversión del ámbito inmobiliario, el caso de la construcción del edificio Alto Ñuñoa, estructurado en cinco pilares fundamentales. Una introducción general con los diferentes parámetros a seguir, presentación del proyecto con sus respectivos estudios de viabilidad, la revisión de los datos aportados al caso, en relación a las diferentes variables tales como los costos del proyecto, ejecución gradual de la inversión y la proyección de ventas. El tercer punto representa la evaluación económica financiera, análisis de sensibilidad, flexibilidad y sustentación. Un cuarto punto los riesgos e incertidumbres asociados, y finalmente se entregan las conclusiones y recomendaciones de ejecutar o no la inversión propuesta.

Como resultado de la evaluación del proyecto se concluye lo siguiente:
El proyecto soporta una TIR hasta el 12,27% como límite, Si la tasa WACC, sobrepasa, significará que el proyecto se tornaría inviable, y estarían perdiendo dinero. El IVAN, entrega un valor de UF 0.60, por lo que por cada UF que inviertan en el proyecto, aún a tasa WACC semestral del 6,07%, estarán ganando esos valores.
El VAN, es de UF 27.278, es viable la inversión, se recomendaría trabajar con los costos, debido a que dos de estos representan el 59,9% de las ventas, el proyecto tiene al sumar los flujos un beneficio de 65.286 UF. Al ser un proyecto de bajo VAN, solo permitiría ampliar el mercado, pero no una rentabilidad ambiciosa. La recuperación de la inversión se produciría en la 4º semestre, ya que es cuando los Flujos se tornan Positivos en el acumulado.
Análisis de sensibilidad en las ventas, de tal manera de mejorar el VAN, el cual lo posiciona con mayor rentabilidad, asumiendo que a partir del 4 semestre las ventas de los departamentos fueran en un 85%, 10% y 5% respectivamente, obteniendo un VAN de UF 28.020,08.
Se identificaron seis riesgos que podrían afectar la ejecución de la inversión, tales como; disminución en la demanda esperada, destrucción del edificio total o parcial, atraso en la fecha de entrega de los departamentos, aumento de costo de los insumos, mayor oferta de edificios similares y aumento de los costos en la mano de obra. Sus causas y tratamientos de control a fin de mitigar el impacto.
Análisis de flexibilidad, teniendo en cuenta el aumento de las ventas, con la posibilidad de tomar la decisión de invertir en la segunda etapa del proyecto, construcción edificio de Alto Ñuñoa II.
Análisis de Sustentación, con estrategias bien definidas para evitar la imitación e ineficiencias en las potenciales rentas.
Se recomienda el desarrollo del proyecto!!! Tabla de contenido
Resumen Ejecutivo 2
Introducción 4
Presentación del proyecto 5
Estudio de Mercado 5
Estudio Técnico 5
Estudio Organizacional 6
Estudio Legal 6
Estudio Ambiental 6
Estudio Económico financiero 6
Flujos de Caja 7
Presentación de Flujos de Caja del Proyecto 7
Análisis de Flujos de Caja del Proyecto 10
Variables e Indicadores de Desempeño 11
Diagnóstico del Flujo de Caja 12
Riesgos e Incertidumbres 13
Flexibilidad 14
Sustentación 14
CONCLUSIONES 16

Introducción

El presente documento corresponde a un análisis detallado y presentación del caso de inversión perteneciente al proyecto Edificio Alto Ñuñoa, en cuanto al flujo de caja expuesto, determinando el comportamiento de los parámetros tales como; indicadores de desempeño, riesgos e incertidumbre asociados, análisis de sensibilidad, flexibilidad y sustentación, en relación a la iniciativa de inversión del ámbito INMOBILIARIO, de tal manera que se pueda tener claramente definido el horizonte del proyecto, en cuanto si es recomendable o no llevar a cabo la ejecución de la inversión propuesta en el caso. Presentación del proyecto

Alto Ñuñoa se presenta como un proyecto a invertir en el cual se anuncia la compra de unos terrenos en la comuna de Ñuñoa con la finalidad de construir un edificio habitacional, con la característica de poseer una ubicación privilegiada.
Previo a la inversión, en concreto al contrato de Compra Venta con los propietarios de los terrenos, fue necesario realizar estudios de factibilidad de Mercado, Técnica, Organizacional, Legal, ambiental y el Estudio económico-financiero, con esto se pretende abarcar los diversos aspectos que influyen en el desarrollo y éxito del proyecto.
A continuación se resumen los resultados expuestos de cada uno de ellos.

Estudio de Mercado

Este estudio se evaluó la demanda y la oferta que será parte de este proyecto, en su levantamiento se recurrió a encuestas en terreno a potenciales clientes y en encuestas en portales especializados vía Internet, determinando las necesidades más requeridas y aquellas características mejor evaluadas por los clientes (Terminaciones, cicleteros, entornos, etc.)
Además, se evalúo a la competencia visitando departamentos pilotos para determinar deficiencias y fortalezas de las posibles competencias.
Este estudio recomienda que los departamentos debiesen fluctuar entre los 2.500 y 3.000 UF.

Estudio Técnico

Este estudio se evaluaron aspectos técnicos de la construcción con profesionales especializados (arquitectos, Ingenieros Calculistas) basados en los tópicos más destacados del estudio de Mercado, quienes trabajaron por definir características de la edificación (ej: Aislantes Térmicos, Tipo de Terrazas), buscando brindar una buena calidad en los productos a un bajo costo.

Estudio Organizacional

En el estudio organizacional expuesto se definieron los Recursos Humanos, con perfil y costos estimados necesarios, en definitiva el personal que será necesario contratar para llevar a cabo el proyecto.

Estudio Legal

Este estudio detalla la revisión por parte de los Abogados de los terrenos en el ámbito legal, quienes deben constatar la documentación en regla de los bienes raíces a adquirir para el proyecto. Además, deben cerciorarse de los requisitos municipales para llevar a cabo el proyecto.

Estudio Ambiental

Como medida para mitigar efectos ambientales de la construcción, se determinó que será necesario la contención de ruidos y partículas de polvo en suspensión propias de la edificación.

Estudio Económico financiero

Tras la evaluación determinada de los estudios previos el análisis económico financiero, interpreta todos los antecedentes desde el punto de vista financiero, extrayendo indicadores de rentabilidad, VAN, TIR y retorno de la inversión, considerando los posibles riesgos que afectarían el proyecto.

Dado los estudios y antecedentes presentados previamente, se debe adicionar el flujo presentado para el proyecto, el cual se procederá a desmenuzar en todos los aspectos relevantes que serán de utilidad para brindar una mirada externa, con la finalidad de ayudar en una decisión correcta para esta inversión. Flujos de Caja

Presentación de Flujos de Caja del Proyecto

El flujo de caja de un proyecto es un estado de cuenta que resume las entradas y salidas efectivas de dinero a lo largo de la vida útil del proyecto, por lo que permite determinar la rentabilidad de la inversión.

SEMESTRES
VENTAS PROYECTADA EN UF UF EUR/UF % PART SOBRE LAS VENTAS 0 1 2 3 4 5 6
Departamentos (100 deptos, 6.420 m2 vendibles) 233.034 8.663.402 0% 0% 0% 0% 80% 15% 5% 100%
Estacionamientos (100 unid) 40.000 1.487.062 0% 0% 0% 0% 80% 15% 5% 100%
Bodegas (100 unid) 10.000 371.766 0% 0% 0% 0% 80% 15% 5% 100% 0% 0% 0% 0% 80% 15% 5% 100%
Total ventas 283.034 10.522.230

COSTOS DEL PROYECTO UF EUR/UF
Costo terreno (2.600 m2 de terreno) 44.201 1.643.241 15,6% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%
Corretaje 1.052 39.110 0,4% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%
Terreno 45.253 1.682.351 16,0% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% Construcción (9.013 m2 construidos) 124.415 4.625.322 44,0% 0% 15% 35% 50% 0% 0% 0% 100%

Honorarios y Otros UF EUR/UF
Honorarios arquitectura 3.518 130.787 1,2% 0% 40% 30% 30% 0% 0% 0% 100%
Honorarios cálculo 2.204 81.937 0,8% 0% 50% 50% 0% 0% 0% 0% 100%
Revisor de cálculo 212 7.881 0,1% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 100%
Proyectos especialidades 974 36.217 0,3% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 100%
Honorarios legales 487 18.108 0,2% 0% 40% 30% 30% 0% 0% 0% 100%
Permisos Edificación 1.532 56.961 0,5% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 100%
Empalme eléctrico 1.800 66.918 0,6% 0% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 100%
Aportes y empalme aguas 655 24.366 0,2% 0% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 100%
Contador 567 21.067 0,2% 0% 20% 20% 20% 20% 20% 0% 100%
Inspección Técnica de Obra 1.000 37.177 0,4% 0% 30% 30% 40% 0% 0% 0% 100%
Varios 1.461 54.328 0,5% 0% 25% 25% 25% 25% 0% 0% 100%
Honorarios y Otros (UF) 14.411 535.747 5,1%

Comercialización y Gerencia UF EUR/UF
Corredor de ventas 6.348 235.979 2,2% 0% 8% 8% 9% 44% 16% 15% 100%
Gastos de ventas 4.070 151.312 1,4% 0% 50% 15% 15% 10% 10% 0% 100%
Gerencia del proyecto 5.523 205.326 2,0% 0% 25% 25% 25% 10% 10% 5% 100% Comercialización y Gerencia (UF) 15.941 592.616 5,6% Polizas de seguro 407 15.131 0,1% 0 50% 40% 10% 0% 0% 0% 100%
Post venta 1.000 37.177 0,4% 0 0% 0% 0% 30% 30% 40% 100%
Financieros, Seguros y Postventa (UF) 1.407 52.308 0,5%

TOTAL COSTOS (UF) 201.426 7.488.344 71,2%

Análisis de Flujos de Caja del Proyecto

El principio fundamental de la Evaluación de Proyectos consiste en medir el valor, a base de la comparación de los beneficios y costos proyectados en el horizonte de planeamiento. Por consiguiente, evaluar un Proyecto de Inversión es medir su valor económico, financiero o social a través de ciertas técnicas e Indicadores de Evaluación, con los cuales se determinan la alternativa viable u optima de Inversión, previa a la toma de decisiones respecto a la ejecución o no ejecución del Proyecto.

La técnicas de Evaluación de Proyectos que utilizaremos en esta oportunidad, será el cálculo de tres indicadores, VAN, TIR, Y RELACION BENEFICIOS/ COSTO.

Cabe destacar, que la Evaluación de Proyectos de Inversión bajo la óptica Empresarial, consiste en medir su valor incluyendo el Financiamiento del Proyecto y el aporte de los accionistas. En este sentido, los Proyectos que provienen del sector privado deben ser evaluados bajo las premisas de la gerencia Empresarial y los objetivos de los accionistas.

La Evaluación de Proyectos se inicia con la verificación de presupuestos de costos y los cuadros auxiliares de gastos e ingresos; por su respectiva tasa de descuento en el horizonte de planeamiento; finaliza con la determinación de las alternativas de Inversión, a base de los siguientes indicadores: el Valor Actual Neto (VAN), la Tasa Interna de Retorno (TIR), el factor Beneficio Costo (B/C); etc. La selección de Proyectos de Inversión se realiza a base de los resultados de los indicadores cuyos valores con signos de mayor, menor o igual permiten recomendar como Proyecto aceptado, Proyecto postergado o Proyecto rechazado.

Análisis de indicadores de Desempeño del Proyecto de Alto Ñuñoa.
VAN. (VAN >0). El proyecto, pese a tener un VAN de 27.278, es mayor que Cero, por lo que a simple vista estaríamos de un proyecto que generara una utilidad positiva al final de su ciclo de vida.
TIR. (TIR >1)..Al calcular la tasa interna de retorno, esta nos entrega una tasa del 12,27%, siendo claramente una tasa que excede en 6,20 puntos a la tasa WACC, que es del orden del 6,07% semestral, esto cumple con el criterio de que si la tasa interna de retorno es mayor a la tasa WACC el proyecto es rentable.
FACTOR BENEFICIO COSTO (B/C >1)..Los costos totales del proyecto son 201.426 UF, pero se traen los costos al Presente, para evaluar los costos y estos Costos totales se traducen en 181.141 UF, mientras que los beneficios alcanzados en el flujo de caja suman 65.286 UF,, entregándonos un Beneficio generado sobre los costos de un 32%, si es de esta manera, conviene realizar el proyecto, pese a que los beneficios no son llamativos.
65.286/181.141 = 36%
Las variables que se vuelven sensibles ante un cambio son Las ventas, ya que al realizar una redistribución en los Porcentajes de ventas, nos permiten pasar de un VAN de 27.278 a 28.020, mejorando en 742 UF, mientras que si sensibilizamos el costo de Construcción, y se rebajan los costos en un 1% realista, se puede obtener un van de 28.177, esto sin modificar las proyecciones de ventas y se mejora el VAN en 899 UF.
Si en cambio se decide trabajar con las dos sensibilizaciones para modificar el VAN, se obtendría un VAN del 28.920, mejorando en 1.642 UF.

Sensibilidad en las Ventas.

SEMESTRES FLUJO DE CAJA ALTO ÑUÑOA EN UF 0 1 2 3 4 5 6 VENTAS PROYECTADA
Departamentos (100 deptos, 6.420 m2 vendibles) 0 0 0 0 186.427 34.955 11.652
Estacionamientos (100 unid) 0 0 0 0 32.000 6.000 2.000
Bodegas (100 unid) 0 0 0 0 8.000 1.500 500
VENTAS 0 0 0 0 226.427 42.455 14.152 COSTOS DEL PROYECTO
Costo terreno (2.600 m2 de terreno) -44.201 0 0 0 0 0 0
Corretaje -1.052 0 0 0 0 0 0
Terreno -45.253 0 0 0 0 0 0 Construcción (9.013 m2 construidos) 0 -18.662 -43.545 -62.208 0 0 0 Honorarios y Otros
Honorarios arquitectura 0 -1.407 -1.055 -1.055 0 0 0
Honorarios cálculo 0 -1.102 -1.102 0 0 0 0
Revisor de cálculo 0 -212 0 0 0 0 0
Proyectos especialidades 0 -974 0 0 0 0 0
Honorarios legales 0 -195 -146 -146 0 0 0
Permisos Edificación 0 -1.532 0 0 0 0 0
Empalme eléctrico 0 0 -1.800 0 0 0 0
Aportes y empalme aguas 0 0 -655 0 0 0 0
Contador 0 -113 -113 -113 -113 -113 0
Inspección Técnica de Obra 0 -300 -300 -400 0 0 0
Varios 0 -365 -365 -365 -365 0 0
Honorarios y Otros (UF) 0 -6.201 -5.538 -2.080 -479 -113 0 Comercialización y Gerencia
Corredor de ventas 0 -508 -508 -571 -2.793 -1.016 -952
Gastos de ventas 0 -2.035 -611 -611 -407 -407 0
Gerencia del proyecto 0 -1.381 -1.381 -1.381 -552 -552 -276
Comercialización y Gerencia 0 -3.924 -2.499 -2.563 -3.752 -1.975 -1.228 Polizas de seguro 0 -204 -163 -41 0 0 0
Post venta 0 0 0 0 -300 -300 -400
Financieros, Seguros y Postventa 0 -204 -163 -41 -300 -300 -400 Flujo de caja antes de impuestos -45.253 -28.990 -51.745 -66.891 221.896 40.067 12.523
Flujo de caja antes de impuestos acum. -45.253 -74.243 -125.988 -192.879 29.017 69.084 81.608 Impuestos 0 0 0 0 0 -13.817 -2.505 Flujo de caja desp. de impuestos -45.253 -28.990 -51.745 -66.891 221.896 26.250 10.019 65.286

.

Variables e Indicadores de Desempeño

VALOR ACTUAL
PERIODO VA WACC VAN
0 -45.253 1,0% 58.047
1 -27.332 2,0% 51.226
2 -45.995 3,0% 44.798
3 -56.058 4,0% 38.736
4 175.325 5,0% 33.019
5 19.555 6,0% 27.623
6 7.036 6,07% 27.278 7,0% 22.530
VAN 27.278 VALOR ACTUAL NETO 8,0% 17.720 9,0% 13.177
IVAN 0,60 POR CADA PESO INVERTIDO ESTARE GANANDO 10,0% 8.884 11,0% 4.827
TIR 12,27% TASA INTERNA DE RETORNO. 12,27% 0 13% -3.575 14% -6.957 15% -10.157

Diagnóstico del Flujo de Caja

Realizado el análisis de los datos del flujo de caja se determina que el proyecto tiene una tasa interna de Retorno del 12,27%, por lo que este esquema puede soportar una tasa WACC de hasta ese valor.
Para tener un VAN igual a cero, si la tasa WACC es mayor a ese número, estaremos en presencia de un proyecto que no entregara beneficios financieros.
El IVAN, entrega un valor de UF 0,60, por lo que por cada UF que se invierta en el proyecto, aún a tasa WACC semestral del 6,07%, estaremos ganando esos valores.
El VAN, es de 27.278, por lo que es mayor a cero, y es viable, se recomendaría trabajar con los costos, ya que existen dos costos que representan al 59,9% de las ventas y estos son la compra del Terreno y la Construcción de los departamentos, por lo que para mejorar el VAN, se podría subir el precio de ventas de los departamentos, o realizar una venta en verde desde el 3 semestre, ya que eso permite mejorar el resultado del VAN. Solo suponiendo que los departamentos están aptos para la venta a contar del 4 Semestre.
El proyecto tiene al sumar los flujos un beneficio de 65.285 UF.
Al ser un proyecto de bajo VAN, solo nos permitiría ampliar el mercado, pero no permitiría una rentabilidad buena.
La recuperación de la inversión solo se produciría en la 4º semestre, ya que es cuando los Flujos se tornaran Positivos en el acumulado.
Si la tasa WACC, sobrepasa el 12,27%, significara que el proyecto se tornaría inviable, y estaríamos en presencia de perdidas de dinero.
Al efectuar el análisis de sensibilidad en las ventas, destacamos que la mejor distribución para aumentar el VAN sería 85%, 10% y 5%, respectivamente a partir del cuarto semestre, arrojando un resultado de 28.020,81 UF.

ID Riesgo Riesgo Causa del Riesgo RBS Mitigación Tipo R01 Disminución en la demanda esperada. Falta de publicidad o marketing para el proyecto. Del proyecto Generar planes de marketing en público objetivos y promociones en publicaciones especializadas, Ofrecer productos complementarios por compra. Comercial
R02 Destrucción del edificio total o parcial. Causas Naturales (terremoto, temporal) o provocadas (Derrumbe, incendios, inundaciones). Construcción Contratar seguros asociados. Operacional
R03 Atraso en la fecha de entrega de los departamentos. Demora en la construcción. Construcción Establecer mayores controles y seguimiento de las etapas presupuestadas, Incentivan el cumplimiento de plazo con recompensa. Operacional
R04 Aumento de costo de Insumos. Dada la estabilidad de la economía y las tasas de crecimiento, Se ha elevado el costo de las materias primas. Construcción Planificación de Compras de insumos para garantizar precios y generar economías de escala. Operacional
R05 Mayor oferta de Edificios similares. Construcción de edificios de similares características, lo que podría afectar la demanda. Del proyecto Entregar flexibilidad al proyecto en ámbitos de atributos de departamentos y áreas comunes, ejemplo: Paneles Solares. Comercial
R06 Aumento de costo de Mano de obra. Dada la estabilidad de la economía y las tasas de crecimiento, además de la demanda por sector minero, el costo de mano de obra se ha elevado. Construcción Para la mano de obra manejar un margen estimado de aumento y provisionarlo. Operacional
Riesgos e Incertidumbres

Ahondando en la presentación del proyecto y su flujo, es posible señalar algunos riesgos y describir las acciones preventivas y/o correctivas para mitigar cada uno de ellos.
Esto aportará una visión más a la decisión de invertir, aportando confianza y credibilidad al proyecto.
Flexibilidad

El concepto de Flexibilidad se torna de importancia dado los próximos escenarios que pudiesen afectar nuestra evaluación.
Más allá de una mirada económica es necesaria una flexibilización en la evaluación, ya que no siempre se cumplen las condiciones esperadas en un futuro y factores relevantes pudiesen afectar nuestra evaluación. Cuando esto ocurre, es necesario contar con una mirada que nos permita mitigar los efectos, minimizar sus consecuencias o captar oportunidades en ellas. Por lo tanto, es beneficioso el identificar y cuantificar estos factores que ayudan a generar valor a la inversión.

El flujo expuesto estima una venta del 80% de los departamentos al 4º semestre, dado este planteamiento y debido a la buena demanda que pudiese dar, se plantea como medida de flexibilización una expansión del proyecto a una segunda etapa (Alto Ñuñoa II), siempre y cuando las ventas de departamentos al termino del 4º semestre se encumbren por sobre el 98% del total del proyecto.

Sustentación

Para un proyecto inmobiliario el cual se encuentra expuesto a agentes activos que pueden ser determinantes en sus reacciones, hablamos de compradores, proveedores, competidores y los propios empleados.
Para estos, se recomienda el establecer medidas que puedan dar directrices ante la amenaza sobre la posición ventajosa que pudiese presentar el proyecto.

Para evitar la imitación se debe potenciar el proyecto a través de incentivos a la venta en blanco y verde, con ofrecimientos atractivos para el demandante como son la elección del color de paredes, equipamiento o tipo de piso.
Además, de establecer contratos de exclusividad con proveedores de revestimientos; al tener productos exclusivos tenemos directa dependencia de proveedores, sin embargo se generan contrato con multas y garantías.

En el caso de presentar ineficiencias en el control del proyecto, es recomendable el establecer una oficina de proyecto o PMO externo que pueda realizar un seguimiento formal e informar periódicamente avances y atrasos de este.

CONCLUSIONES

Como resultado de la evaluación del proyecto se puede concluir lo siguiente:
El VAN obtenido para el proyecto fue de UF 27.278, con una TIR anual como límite de 12.27%, considerando una tasa semestral (WACC) de 6.07%.

El proyecto resulta más sensible a variaciones en las ventas, suponiendo que el 85% de los departamentos se vendieran en el cuarto semestre, 10% y 5% en los semestres cinco y sexto respectivamente, mejoraría el VAN en 28.020.

Se identificaron seis riesgos que podrían afectar la ejecución de la inversión, tales como; disminución en la demanda esperada, destrucción del edificio total o parcial, atraso en la fecha de entrega de los departamentos, aumento de costo de los insumos, mayor oferta de edificios similares y aumento de los costos en la mano de obra. Sus causas y tratamientos de control a fin de mitigar el impacto.
La incorporación de la posibilidad, de llevar el proyecto a una segunda etapa (construcción edificio de Alto Ñuñoa II), considerando la alternativa de crecer, aumentar la rentabilidad o quedarse en el caso base.

El análisis de sustentabilidad llevado a cabo muestra un horizonte definido para el proyecto, en relación a efectos de imitación, ineficiencias, sustitución y expropiación de la renta.
Finalmente se recomienda el desarrollo del proyecto.

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La Crisis Financiera Internacional

...La Crisis Financiera Internacional: USA y las singularidades de la UE Antecedentes y causas de la crisis • Quiebra Lehman Brothers (2008) • Bajos tipos de interés previos a la crisis que favorecieron el endeudamiento, la asunción de riesgos y el aumento del precio de ciertos activos como la vivienda ( en USA, España o Irlanda) • Fuerte aumento de la innovación financiera con productos como los CDS o los CDO que facilitaron la asunción de riesgos y el traspaso de riesgo de unos países a otros, como por ejemplo de Estados Unidos a Alemania. • Aumento del nivel de leverage, endeudamiento, por parte de las entidades financieras favoreciendo que las caídas del valor de activo se traduzcan en problemas de solvencia. En un contexto de bajos tipos de interés, deuda barata, con Rendimientos de la Inversión que superan el coste de la deuda, el mayor apalancamiento es una vía para aumentar la rentabilidad. El problema del apalancamiento es que en contextos de caída del valor de los activos a mayor apalancamiento más rápido se alcanza la caída de precios que implica una quiebra de la entidad financiera • Desequilibrios globales persistentes, saving glut, por ejemplo entre Estados Unidos y China que favorecen el endeudamiento y la crisis posterior. Saldo de la balanza por cuenta corriente = Exportaciones –Importaciones ( bienes y servicios) +/- transferencias corrientes Interpretación financiera: ...

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Tipos de Inversion

...TIPOS DE INVERSION * La inversión, dentro del ámbito económico, hace referencia a empleo de capital para tener ganancias en el futuro. * Existen distintos tipos de inversión, que pueden ser clasificados según: * El tiempo requerido: * Inversión a largo plazo: como en cualquier otra, es necesario un cierto monto de dinero, conocido bajo el nombre de capital inicial. Estas son las inversiones que más tiempo requieren, pero normalmente permiten obtener los mejores beneficios. Estas suelen estar en relación con el comienzo de negocios muy importantes o nuevas empresas. Cuando comienzan a desarrollarse las empresas, no se pretende obtener ganancias inmediatas, el objetivo se relaciona con la generación de una base que en un futuro brinde los beneficios deseados. * Inversiones de plazo medio: si bien en estas inversiones los beneficios no son adquiridos de manera inmediata como en las inversiones de corto plazo, tampoco es necesario esperar años para poder ver los frutos de la inversión. Algunos ejemplos de este tipo son la compra y venta de divisas, que genere una cierta diferencia para el que realiza la transacción, lo mismo con la compra de un inmueble o incluso con un mueble, como un auto para convertirlo en un vehículo destinado al trasporte de pasajeros. * Inversiones a corto plazo: en este caso el capital invertido es retribuido, junto con las ganancias de manera muy rápida. Se considera que el tiempo estimado para recuperar el dinero debe...

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Information Technology Degree

...Competitive Advantage ¿Cuáles son los aspectos claves de la operación del negocio de la compañía durante sus primeros diez años? ¿De qué manera la empresa: a) estableció su negocio, b) reunió experiencia, c) organizó sus operaciones y c) coordinó sus procesos interdependientes de producción? Jeff Leerink, quien se desempeñaba como director comercial en Fechtor, un banco de inversión de la ciudad de Boston, decidió retirarse de esa institución cuando una de sus ideas de inversión fue rechazada por los socios del banco. Eric Swann, quien también trabajaba en el departamento comercial en Fechtor, decidió unirse a Leerink en su retirada. Desde que trabajaba en Fechtor, Leerink había visto una gran oportunidad en el mercado accionario del cuidado de la salud, en el área de asesorías de inversión. Él consideraba que el comportamiento de las acciones de ese sector no era bien comprendido por el mercado, y que eran demasiado escasas las asesorías que lograban hacer un análisis preciso de él. Leerink, atendiendo esta necesidad del mercado y en compañía de Eric Swann, decidió conformar, en 1995, Leerink Swann & Co., una firma boutique de servicios financieros. Esta compañía, por el “lado de la compra”, funcionaba como una firma de gestión de capital y, por el “lado de la venta”, funcionaba como corredora de bolsa, aprovechando el insumo de las investigaciones de inversión por ambos lados. Apoyándose de buenos colaboradores del sector, y de una buena basede clientes fieles, la compañía entró...

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Fusiones Y Adquisiones En Sector Financiero

...! ! Fusiones & Adquisiciones en el Sector Financiero ! ! ! ! ! ! ! ! F.A.N. 15 de mayo de 2000 ! Tabla de Contenido Tabla de Contenido .................................................................................................................................................................... 1 I. Introducción .................................................................................................................................................................... FUSIONES !2 3 Características de una Fusión ................................................................................................................................................................ 4 Compra de Activos o Compra de Acciones ................................................................................................................................................................ 4 II. Propósito .................................................................................................................................................................... 6 III. Discusión .................................................................................................................................................................... 7 Megafusiones Bancarias ................................................................................................................................................................ 7 Fusiones y el sistema financiero ..........

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Design

...DECRETOS Página 1 de 11 PROMULGACION: 21 de setiembre de 2005 PUBLICACION: 3 de octubre de 2005 Decreto Nº 349/005 - Reglamento de Evaluación de Impacto Ambiental y Autorizaciones Ambientales. MINISTERIO DEL INTERIOR MINISTERIO DE RELACIONES EXTERIORES MINISTERIO DE ECONOMIA Y FINANZAS MINISTERIO DE DEFENSA NACIONAL MINISTERIO DE EDUCACION Y CULTURA MINISTERIO DE TRANSPORTE Y OBRAS PUBLICAS MINISTERIO DE INDUSTRIA, ENERGIA Y MINERIA MINISTERIO DE TRABAJO Y SEGURIDAD SOCIAL MINISTERIO DE SALUD PUBLICA MINISTERIO DE GANADERIA, AGRICULTURA Y PESCA MINISTERIO DE TURISMO Y DEPORTE MINISTERIO DE VIVIENDA, ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y MEDIO AMBIENTE MINISTERIO DE DESARROLLO SOCIAL Montevideo, 21 de setiembre de 2005 VISTO: el proceso de revisión del Reglamento de Evaluación de Impacto Ambiental dispuesto por el Decreto 119/005, de 21 de marzo de 2005; RESULTANDO: I) que la Ley Nº 16.466, de 14 de enero de 1994, estableció un régimen de evaluación de impacto ambiental de alcance nacional, que fue reglamentado por el Decreto 435/994, de 21 de setiembre de 1994, modificado parcialmente por el Decreto 270/003, de 3 de julio de 2003; II) que por Decreto 119/005, de 21 de marzo de 2005, se suspendió la aplicación del Decreto 100/005, de 28 de febrero de 2005, de actualización del Reglamento de Evaluación de Impacto Ambiental, encomendado a la Dirección Nacional de Medio Ambiente, ponerlo a consideración de la Comisión Técnica Asesora de la Protección del Medio...

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Analiss Vpn

...La fábrica de muebles FIRENZE está evaluando la introducción de un nuevo producto, para lo cuál ha recibido las siguientes opciones de proyecto: OPCION | INVERSION | INGRESOS NETOS | | | 1 | 2 | 3 | A | 25,000 | 10,000 | 10,000 | 12,000 | B | 18,000 | 6,000 | 6,000 | 8,000 | C | 15,000 | 5,000 | 8,000 | 8,000 | D | 10,000 | 4,000 | 5,000 | 5,000 | Seleccione la mejor opción de utilizando para su evaluación financiera la planilla de cálculo utilizada en el curso y las siguientes herramientas de evaluación: OPCION | TIR | VPN ( r= 4%) | A | 13% | $4,528.90 | B | 5% | $428.54 | C | 17% | $4,316.11 | D | 18% | $2,913.92 | En caso de que exista discrepancia entre los resultados de TIR y VPN, utilice el método del proyecto residual para resolver la discrepancia y seleccionar la mejor opción. | Inversión | 1 | 2 | 3 | VPN | TIR | A-B | 7,000 | 4,000 | 4,000 | 4,000 | $4,100.36 | 33% | A-C | 10,000 | 5,000 | 2,000 | 4,000 | $212.79 | 5% | A-D | 15,000 | 6,000 | 5,000 | 7,000 | $1,614.99 | 9% | Selecciono la opción A Ejercicio 2 La compañía automotriz JITSUKI está evaluando la introducción de un nuevo modelo, para lo cual ha recibido las siguientes opciones de proyecto: OPCION | INVERSION | INGRESOS NETOS | | | 1 | 2 | 3 | A | 15,000 | 7,000 | 3,000 | 11,000 | B | 15,000 | 4,000 | 5,000 | 10,000 | C | 15,000 | 5,000 | 4,000 | 11,000 | D | 17,500 | 8,000 | 3,000 | 13,000 | Seleccione la mejor opción de utilizando...

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Business Asministration

...UNIVERSIDAD EXTERNADO DE COLOMBIA FACULTAD DE ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS DIRECCIÓN DE DESARROLLO PEDAGÓGICO FORMATO UNICO DE PROGRAMA DE MATERIA Identificación de la Asignatura Programa académico Nombre de la Materia Docente Centro que orienta la materia Pre-requisito(s): Co-requisito(s): MAESTRÍA EN GESTIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE INVERSIÓN Finanzas Corporativas Pablo Vélez Valencia Código Materia pablovelezv@gmail.com Centro de Gestión de Información y Semestre o Modulo Módulo I Finanzas Fundamentos de finanzas y Intensidad (horas) 24 Matemáticas Financieras Créditos 2 Justificación Toda decisión que se toma en una empresa tiene implicaciones financieras, lo que exige el desarrollo de conceptos y habilidades necesarias para entender, analizar y actuar de manera correcta sobre las mismas. Propósitos Formativos Objetivo General Desarrollar los conceptos y destrezas necesarios para que los estudiantes comprendan la gestión financiera empresarial como una herramienta que permite maximizar el valor de la empresa y de su trabajo. El curso se concentra en cuatro temas principales: a) b) c) d) La maximización del valor de la empresa como función objetivo El estudio y la toma de decisiones de inversión La financiación y la estructura óptima de capital La devolución de efectivo a los participantes Al finalizar la asignatura el estudiante estará en capacidad de: 1. Entender la relación entre riesgo y rendimiento, e identificar la diferencia entre el riesgo sistemático...

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Trema

...TASA DE RENDIMIENTO MINIMA ACEPTABLE ( TREMA) Es la tasa de referencia base de comparación y de cálculo en las evaluaciones económicas que se hagan, de tal forma, que si no se obtiene cuando menos esa tasa de rendimiento, se rechazara la inversión (representa la medida mínima de rentabilidad que se le exigirá al proyecto), de tal forma que pueda cubrir lo siguiente: • La totalidad de la inversión inicial • Los egresos de operación • Los intereses que deberán pagarse por aquella parte de la inversión financiada con capital ajeno a los inversionistas del proyecto • Los impuestos • La rentabilidad que el inversionista exige a su propio capital invertido Todo inversionista desea que su inversión crezca en términos reales y crecer en términos reales significa ganar un rendimiento superior a la inflación, y excedente de la inflación es conocido como premio al riesgo. Para determinar la TREMA se consideran las siguientes dos variables: Tasa de inflación y premio al riesgo. TREMA: Tasa de inflación + Premio al riesgo Si TIR > TREMA: Se acepta el proyecto. Si TIR < TREMA: Se rechaza el proyecto. *TIR: Taza interna de regreso. EL PREMIO AL RIESGO : Es el porcentaje de ganancias que la organización espera recibir por encima de la inflación; debe estar en función del riesgo en que se incurre al invertir en el proyecto y éste depende, básicamente, de tres factores: 1. La estabilidad de la venta de bienes o servicios similares a los del proyecto. 2. La estabilidad...

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Activity Based Costing

...cura perfecta para el problema de la asignación de gastos en las organizaciones." Esta afirmación demuestra la relación entre el costeo basado en actividades y el proceso de asignación de gastos. Costeo basado en actividades es simplemente un método de contabilidad que identifica todas las actividades y los costos asociados a estas actividades, sino que se asigna el costo asociado a la actividad directa de los precios de la producción de esa actividad, en lugar de un promedio del costo en todas las salidas (Proctor , 2009). Esto obviamente no es necesaria en las organizaciones que producen un solo bien o servicio, pero en la mayoría de las organizaciones no es más que un solo bien o servicio producido. El uso de costeo basado en actividades reduce el potencial de sobreprecio o de infravaloración, lo que permite a la empresa a ofrecer precios más precisa a los consumidores. Sin embargo, es mucho más compleja de implementar, depende de los datos que las empresas no pueden tener acceso a, que puede reducir su utilidad sobre todo para las pequeñas empresas y los que hacen menos uso de tecnología de la información (Proctor, 2009). Por lo tanto, ABC puede ser una poderosa herramienta para la presupuestación y los costos en algunas organizaciones, pero no es necesario en otros. Costeo basado en actividades, como se señaló anteriormente, se utiliza para identificar con precisión los centros de costo para cada producto o servicio ofrecido por una empresa de construcción y los costos en...

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Formulacion de Proyectos

... www.FreeLibros.me Preparación y evaluación de proyectos Quinta edición Nassir Sapag Chain Reinaldo Sapag Chain Revisor Técnico Álvaro Alfonso Moreno Suárez Decano de Economía Escuela Colombiana de Ingeniería Presidente Asociación Colombiana de Facultades y Departamentos de Economía - Afadeco Bogotá, Colombia BOGOTÁ • SANTIAGO • BUENOS AIRES • CARACAS • GUATEMALA • LISBOA • MADRID MÉXICO • NUEVA YORK • PANAMÁ • SAN JUAN • SÃO PAULO • AUCKLAND • HAMBURGO Londres ⋅ Milán ⋅ Montreal ⋅ Nueva Delhi ⋅París ⋅ San Francisco ⋅ Sidney Singapur ⋅ St. Louis ⋅ Tokio ⋅ Toronto www.FreeLibros.me Editora: Lily Solano Arévalo Manufactura Colombia: Bibiana García Diagramación: Yolanda Alarcón Preparación y evaluación de proyectos. Quinta edición Prohibida la reproducción total o parcial de esta obra, por cualquier medio, sin autorización escrita del editor. DERECHOS RESERVADOS © 2008, respecto a la cuarta edición por McGraw-Hill Interamericana S.A. Carrera 11 No. 93-46 oficina 301. Bogotá, D.C., Colombia. ISBN 10: 956-278-206-9 ISBN 13: 978-956-278-206-7 Impreso en Colombia Printed in Colombia 5123468907 Impreso en Colombia 1234567890 Printed in Colombia www.FreeLibros.me A nuestras esposas, Cristina y Silvia, y a nuestros hijos, Álvaro, Andrea, Carolina, Claudio, José y Verónica, quienes aceptaron sacrificar tantas horas que les pertenecían y que les fueron sustraídas en la absorbente tarea de preparación de este proyecto. A nuestro padre, Chucri...

Words: 163717 - Pages: 655

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Super

...trabajo ha sido realizado de acuerdo a los reglamentos De la Universidad ESAN por: | GRUPO N° | | 1300842 | Gaspar Huauya, Alfredo | ____________________ | 0905447 | Ortiz Zárate, Mónica | ____________________ | 1005317 | Salirrosas Llanos, Karina | ____________________ | 1005317 | Viacava Salguero, Israel | ____________________ | Surco, 15 de Noviembre del 2014 INTRODUCCIÓN En 1968, General Foods Corporation consideró introducir en el mercado un producto nuevo llamado SUPER. Un postre de preparación instantánea basado en polvos comprimidos y solubles al agua. La solicitud de fondos inicial del proyecto requería de USD 200,000 dólares, de los cuales USD 80,000 se utilizarían para modificaciones en el edificio actual y USD 120,000 serían destinados para maquinaria y equipo para el empaquetado. El proyecto usaría dos tercios del edificio del producto Jell-O y el 50% de la capacidad no utilizada del aglomerador (maquinaria principal usada en el proceso de producción de Jell-O). El estudio de mercado previo, dio como resultado que SUPER alcanzaría una participación de 10%, de los cuales el 80% corresponderían al aumento de su propia cuota de mercado y el 20% de la erosión de las ventas del producto Jell-O. El presente informe estudia las consideraciones para la evaluación financiera del proyecto, así como el análisis cuantitativo y cualitativo de los potenciales riesgos y beneficios de aceptar o rechazar el proyecto...

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Simco

...Instituto Centroamericano de Administración de Empresas (INCAE), para servir como base de discusión en clase, más bien que como ilustración del manejo correcto o incorrecto de la gestión administrativa. DISTRIBUCIÓN RESTRINGIDA. Prohibida la reproducción parcial o total de este documento sin el permiso expreso del autor. ____________________________________________________________ ____________ Caso Simco Inc. ____________________________________________________________ _________________________ Antecedentes: A mediados de 1977 durante una ola de calor de las más fuertes registradas en Estados Unidos, el Sr. Victor T. Simpson, Presidente Ejecutivo de Simco Inc. Estaba considerando varias cuestiones fundamentales sobre la gestión financiera de la compañía. Una de las decisiones más apremiantes era la construcción de una nueva planta en la División G de la Simco. Simco Inc. fue establecida en 1971 como marco corporativo de tres compañías embotelladoras de Coca Cola, situadas en tres ciudades diferentes y manejadas como subsidiarias de propiedad total de la compañía matriz, Simco Inc. La embotelladora Coca Cola de Granite (División G); Embotelladora Coca Cola de Marthasville (División M); y Embotelladora Coca Cola de Hollister (División H). El Sr. Simpson había sido presidente de la empresa desde su fundación. Las acciones comunes de la Simco Inc. estaban en manos del Sr. Simpson y de unas pocas personas más. En el Anexo 1 se describen las operaciones de las tres...

Words: 3842 - Pages: 16