| Crédito Puente:Es un crédito de medio plazo que los Intermediarios Financieros otorgan a los desarrolladores de vivienda para la edificación de conjuntos habitacionales, equipamiento comercial y mejoramiento de grupos de vivienda.Garantía de Pago Oportuno:Sustituye el fondeo de créditos puente de SHF. Consiste en respaldar a los Intermediarios Financieros para la obtención de líneas de crédito o colocación de certificados bursátiles en el mercado, para que a su vez, ellos otorguen fondeo a los desarrolladores de vivienda. |

| Crédito Puente:Es un crédito de medio plazo que los Intermediarios Financieros otorgan a los desarrolladores de vivienda para la edificación de conjuntos habitacionales, equipamiento comercial y mejoramiento de grupos de vivienda.Garantía de Pago Oportuno:Sustituye el fondeo de créditos puente de SHF. Consiste en respaldar a los Intermediarios Financieros para la obtención de líneas de crédito o colocación de certificados bursátiles en el mercado, para que a su vez, ellos otorguen fondeo a los desarrolladores de vivienda. |

Crisis en el Sector Vivienda | FUENTE: Construcción propia con datos de CNBV, Cartera de Banca Múltiple, México 2013. | |
Las principales constructoras de vivienda, además del capital propio (30%), tienen acceso a financiamiento a través de diversos mecanismos. El 51.5% de sus recursos los obtienen a través del financiamiento bancario el cual está compuesto por el crédito puente, crédito quirografario y otros, el 11% lo obtienen a través de las emisiones de deuda y 2% de las preventas.
El crédito puente ha sido la forma de medir el financiamiento que hace la banca a los constructores de vivienda, debido a que es un crédito diseñado específicamente para este tipo de actividad. Como se muestra en el gráfico, el crédito puente ha registrado una tendencia a la baja a lo largo de los últimos tres años. De mayo de 2010 a mayo de 2013, el saldo de la cartera registró una caída de 7% en términos reales al pasar de 98,277 millones de pesos a 91,092 millones de pesos.
En el mismo sentido, el número de créditos otorgados al sector de construcción, específicamente al de construcción residencial, disminuyó en 19% al pasar de 29,521 créditos a 23,817. Cabe mencionar que durante 2011, tanto el monto de la cartera total como el número de créditos mostraron niveles altos respecto a los años previos y subsecuentes en el sector.
Por el contrario, en 2010 la cartera vencida representaba el 1.51% del total de crédito que los bancos prestaron al sector de construcción, y en mayo de 2013 el monto de crédito vencido alcanzó el 18% de la cartera total, lo que significó un incremento en la morosidad de 14,981 millones de pesos.
DEMANDA DE VIVIENDA | En 2012, solamente 48% de las hipotecas totales que otorgó el Infonavit se destinó a casas nuevas, en comparación con 80% en 2008 y 90% en 2004. En contraste, la adquisición de casas usadas y las remodelaciones a través del Infonavit han crecido a una tasa anual compuesta de 8% en los últimos tres años.14.5% Es la participación que tienen en el mercado GEO, URBI y HOMEX.77% Cayeron las acciones de URBI en 2012. |

DEMANDA DE VIVIENDA | En 2012, solamente 48% de las hipotecas totales que otorgó el Infonavit se destinó a casas nuevas, en comparación con 80% en 2008 y 90% en 2004. En contraste, la adquisición de casas usadas y las remodelaciones a través del Infonavit han crecido a una tasa anual compuesta de 8% en los últimos tres años.14.5% Es la participación que tienen en el mercado GEO, URBI y HOMEX.77% Cayeron las acciones de URBI en 2012. |

Las estimaciones que la SHF revela en su página de internet muestran que en nuestro país se construyen entre 150 mil y 190 mil viviendas al año a través del crédito puente, lo que significa una demanda potencial de recursos de entre 63 mil 600 millones y 80 mil 600 millones de pesos por parte de las desarrolladoras de vivienda.
Situación Financiera de URBI, GEO y HOMEX.
Urbi: De acuerdo con el informe trimestral de la situación financiera de URBI, en marzo de 2013 la empresa mantenía una deuda de 20,112 millones de pesos (1,564 mdd) con vencimientos en 2016, 2020 y 2022 e ingresos de 1,078 millones de pesos. Las ventas disminuyeron en 85 por ciento al pasar de 3,065 millones de pesos en 2012 a 468 millones de pesos en 2013, es decir, se vendieron 6,073 unidades menos que en el mismo periodo del año anterior (en 2012 se vendieron 6,984 y en marzo de 2013, 911 unidades). Como resultado de lo anterior la compañía obtuvo una utilidad neta negativa de 1,338 millones de pesos. De la deuda total, 11,220 millones corresponden al bono URBI 2016, al bono URBI 2020 y al bono URBI 2022 en dólares. 2,789 millones corresponden a créditos puente y certificado bursátil y 6,103 millones a créditos operativos. Al 31 de marzo, URBI presenta 32,566 millones de pesos de pasivos totales.
En abril del presente la calificadora Fitch bajó su calificación de “C” a “RD” por la no realización del pago de intereses por 3.9 millones de pesos el día de su vencimiento (30 de abril). El 27 de junio la constructora mexicana fue demandada por la firma Leasing Operations por el pago de aproximadamente 106 millones de pesos (8.15 mdd) más intereses moratorios. Además de la deuda con la firma Leasing Operations, URBI fue demandada por Morgan Stanley por la cantidad de 28 mdd, 61 mdd a cuenta de Deutsche, otra demanda de 22 mdd por Credit Suisse International y Barclays México y 14 mdd de GE Capital y Banco del Bajío, lo que suma un monto total de 132 millones de dólares. Finalmente, Urbi también sufre del embargo de cuentas por cobrar por parte del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).
Deuda de Corto Plazo. URBI (Abril 2013) | Monto | % del Total | Deuda pública (Bonos y CERBUR) | 11,819.9 | 58.8% | Créditos en pesos | 5,217.8 | 25.9% | Créditos en dólares | 1,715.2 | 8.5% | Derivados | 1,049.0 | 5.2% | Factoraje | - | 0% | Intereses | 310.0 | 1.5% | Total | 20,111.8 | 100% | FUENTE: URBI. Resultados Financieros del 1T13 |
Geo: Su estado de resultados al primer trimestre de 2013 revela que al cierre de marzo, la mayor constructora de vivienda en México presentaba una deuda de 13,808 millones de pesos (1,119 mdd), ingresos de 2,782 millones de pesos y una utilidad neta negativa de 146 millones de pesos. El número de viviendas entregadas decreció 47 por ciento alcanzando 7,086 unidades comparado con 13,555 unidades el primer trimestre de 2012. La disminución en los ingresos y la cobranza ocasiono que se utilizara el efectivo para cubrir gastos de operación y obligaciones financieras, por lo que el saldo efectivo a marzo de 2013 fue de 371 millones de pesos, cifra que disminuyó en 1,902 millones de pesos comparado con el mismo periodo de 2012. De la deuda total que mantiene la compañía, el 18 por ciento (2,491 mdp) corresponde a créditos puente hipotecarios, los cuales financian 104 proyectos para la construcción de aproximadamente 52 mil viviendas. El 58 por ciento (8,021 mdp) corresponde a bonos de largo plazo y el 9.3 por ciento a crédito revolvente (1,283 mdp). Al 31 de marzo, GEO presenta 29,472 millones de pesos de pasivos totales.
La compañía deberá enfrentar una solicitud de pago anticipado que acordaron recientemente tenedores de certificados bursátiles por casi 1,000 millones de pesos. Fitch bajo su calificación de “C” a “RD” debido al incumplimiento de pago de intereses por 2.4 millones de pesos el día de vencimiento, el 26 de abril de 2013. Al igual que Urbi, Corporación Geo ha sido demandada por Scotiabank Inverlat quien reclama pagos relacionados con la deuda de la compañía de vivienda. El 5 de julio, Geo dijo que logró un acuerdo de espera con sus principales acreedores bancarios, con vencimiento al 3 de septiembre. Sin embargo el 17 de julio los tenedores de deuda local respaldada con activos de Geo rechazaron sumarse al acuerdo de espera (stand-still).
Deuda de Corto Plazo. GEO al 31 de marzo de 2013 | Monto | % del Total | Tasa Promedio | Créditos Puente Hipotecarios | 2,491.3 | 18.04% | 7.89% | Créditos Hipotecarios para compra de terrenos | 681.2 | 4.93% | 7.67% | Crédito simple | 841.0 | 6.09% | 8.64% | Crédito refaccionario | 90.8 | 0.66% | 7.88% | Certificados bursátiles largo plazo | 400.0 | 2.90% | 7.55% | Crédito revolvente | 1,283.0 | 9.29% | 9.35% | Bono Largo Plazo | 8,020.6 | 58.09% | 8.93% | Total | 13,807.9 | 100% | 8.65% | FUENTE: Corporación GEO. Estado de resultados del primer trimestre de 2013. | |
Homex: Al 30 de junio de 2013, la deuda total de Homex ascendió a 20,598 millones de pesos (1,477 mdd), la cual muestra un incremento de 975 por ciento comparado con el mismo periodo de 2012 cuyo monto ascendió a 1,914 millones de pesos. Por otro lado, los ingresos de Homex provenientes de sus operaciones en México totalizaron 298 millones, un decremento de 93 por ciento comparado con el mismo periodo de 2012. El número de viviendas ´vendidas disminuyó 94 por ciento debido a que en el mismo periodo de 2012 se vendieron 11,153 viviendas y en 2013 solo 710 viviendas, por lo que la utilidad neta para el segundo trimestre de 2013 registró un saldo negativo de 10,150 millones de pesos con un margen de 1,887 por ciento comparado con la utilidad neta positiva de 568 millones de pesos en 2012. El 17 de abril de 2013, Homex recibió un aviso de una terminación anticipada de sus transacciones de derivados con Barclays Bank México, S.A. cuyo pago de terminación será de aproximadamente 43 mdd. Homex también recibió un aviso de Credit Suisse AG referente a la cancelación y terminación anticipada de sus transacciones de derivados con Homex y fue informada que el monto por terminación anticipada es de 26.7 mdd más intereses al 25 de abril de 2013. Finalmente, Homex anunció el 11 de julio que el periodo de gracia para realizar el pago de intereses en relación a las notas de garantía al vencimiento al 11 de diciembre de 2019 de la compañía había expirado y no planea hacer dicho pago de interés por el momento. Al 31 de marzo, HOMEX mantiene un total de 35,607 millones de pesos de pasivos totales, de los cuales el 50 por ciento corresponde a préstamos de instituciones financieras.
Como lo muestran los resultados financieros de las empresas desarrolladoras de vivienda, el incremento de adeudo por parte de las constructoras de vivienda se debe en mayor media por una disminución en la demanda de casas nuevas. Por un lado, Urbi registró una disminución de del 87 por ciento en el número de unidades vendidas al pasar de 6,984 a 910 viviendas. Homex vendió 710 viviendas al 30 de junio del presente, una disminución de 94 por ciento respecto al mismo periodo del año anterior. GEO fue la empresa que más viviendas vendió, sin embargo el volumen de sus ventas disminuyó 47 por ciento, alcanzando un total de 7,086 unidades. Por otro lado la nueva Política Nacional de Vivienda anunciada en febrero por el gobierno federal plantea privilegiar la edificación de vivienda dentro de las ciudades, utilizando lotes vacíos, con el fin de aprovechar la infraestructura y servicios existentes. Asimismo, la acumulación de inventarios y la falta de refinanciamiento del crédito bancario derivaron en un colapso de sus operaciones y en incumplimiento de sus obligaciones financieras.
Bajo este panorama, las vivienderas han enfocado sus esfuerzos para 2013 en la generación de flujo de efectivo, y en disminuir los niveles de apalancamiento, que en la relación deuda/capital asciende a 62.5% para Geo; el de Homex es de 57.6, y de 52% para Urbi.
Hasta 2012 Homex, GEO y URBI tenían una participación de 15 por ciento en el mercado de vivienda nacional, por lo que la incertidumbre en torno a su viabilidad operativa y financiara ha detonado un efecto dominó. URBI fue la primera en incumplir con sus pagos, lo que incrementó las preocupaciones de liquidez que a su vez ocasionaron que los bancos frenaran el financiamiento hacia las ”vivienderas”. Esta situación empujó a GEO y HOMEX en la misma dirección y condujo a una tendencia generalizada de las instituciones financieras por disminuir su exposición (crédito) al mercado de desarrollo de vivienda. Así, respecto al cierre de 2012 las acciones de Urbi han caído este año 77 por ciento; las de Geo, 67; las de Homex, 65 y las de Sare 51 por ciento. La única que ha logrado resistir la crisis del sector es Ara, cuyo precio se incrementó siete por ciento.
De acuerdo con la calificadora FitchRatings, la exposición total de los bancos hacia la industria de vivienda asciende a 2 mil 224 millones de dólares lo que representa el 1 por ciento de la cartera total de crédito del sistema. Si se incluye a las pequeñas y medianas desarrolladoras de vivienda, dicha exposición se eleva al 1.5 por ciento. La calificadora estima que también existe una exposición indirecta al sector en forma de programas de factoraje, crédito a proveedores o préstamos a la cadena de producción, lo que incrementa potencialmente la exposición total a un 2.3 por ciento de la cartera total del sistema. Las reservas del sector, a marzo de 2013, cubrían entre 50 y 60 por ciento de los créditos a las desarrolladoras de vivienda en incumplimiento. De esta manera el nivel de cartera vencida en las carteras de créditos a empresas y comerciales del sector bancario es de 2.9 por ciento a mayo de 2013.
Deuda bancaria de los principales desarrolladores de vivienda: Millones de US$ | HOMEX | URBI | GEO | ARA | SARE | RUBA | TOTAL | BANAMEX | 131 | 27 | 122 | 68 | 15 | 7 | 370 | HSBC | 4 | 164 | 49 | - | 40 | - | 256 | BANORTE | 20 | 107 | 74 | 42 | 7 | 1 | 251 | BANOBRAS | 229 | - | - | - | - | - | 229 | INBURSA | 211 | - | 9 | | | | 219 | OTROS | 191 | 337 | 177 | 125 | 65 | 4 | 899 | TOTAL | 786 | 634 | 431 | 235 | 127 | 12 | 2,224 |
Programa de Garantías al Crédito:
El 7 de marzo del presente, el presidente Enrique Peña Nieto presentó el Programa de Garantía SHF a la Construcción de Vivienda, el cual es un esquema de garantías, de acceso abierto a todos los desarrolladores de vivienda bajo la coordinación institucional de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU).
Objetivo: Cubrir a la banca comercial e intermediarios financieros regulados hasta el 30 por ciento de las primeras pérdidas que puedan tener en portafolios de créditos otorgados a desarrolladores para la construcción de vivienda. De esta forma, las empresas desarrolladoras de vivienda que cuenten con una administración financiera sana, cimientos financieros sólidos y una visión sustentable, tendrán acceso a mejores condiciones crediticias para la construcción de vivienda.
Al promover garantías de primeras pérdidas, el Programa provee un esquema de financiamiento de 15 mil millones de pesos, lo que implica que habrá garantías disponibles para respaldar créditos por un 40 por ciento o hasta un 50 por ciento del saldo total de créditos a la construcción observado en 2012. En Abril SEDATU informó que la banca comercial solicitó más de 30 mil millones de pesos del fondo de dicho programa, el doble de lo que se planteó inicialmente.
Conclusiones
El anuncio del programa no generó una expectativa positiva para las empresas desarrolladoras de vivienda que cotizan en el mercado accionario. De acuerdo con la información trimestral de GEO, URBI y HOMEX, sus reservas territoriales se encuentran en la periferia de las ciudades, por lo que al disminuir la adquisición de vivienda nueva e impulsar la construcción al interior de las zonas urbanas, este tipo de empresas enfrentarán dificultades para colocar sus viviendas. Muestra de ello es que después del anuncio, la emisora que más perdió fue Homex, que reportó una caída de 15 por ciento en el valor de sus acciones, seguida de Geo con una baja de 14.20 por ciento, mientras que Urbi y Sare cerraron con retrocesos de 10.19 y 6.21 por ciento respectivamente.
En otras palabras, el programa es una base monetaria que servirá para convencer a los bancos de no seguir bloqueando las líneas de financiamiento y los créditos puente que hasta ahora han permitido a las desarrolladoras edificar vivienda mientras se desahogan más subsidios públicos. En la práctica las desarrolladoras de vivienda han comenzado a utilizar las garantías concedidas por el gobierno federal: * El 11 de abril Desarrolladora Homex fue la primera en concentrar crédito puente con ABC Capital por 144 millones de pesos bajo el programa de garantía de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). * El 8 de mayo, la Coroporación GEO se declaró en moratoria ante la imposibilidad de pagar 2.4 millones de pesos de intereses de una emisión de certificados bursátiles con vencimiento el 26 de abril. Geo a través de la Bolsa Mexicana de Valores anunció “a partir de esta fecha se constituye en mora y, en consecuencia, se hacen exigibles de inmediato en su contra y/o en contra de sus avalistas todas las cantidades correspondientes a la suma principal insoluta de los certificados bursátiles, los intereses devengados y no pagados con respecto a la misma y todas las demás cantidades que deriven a su cargo conforme al título”. * Al 23 de junio La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) se encontraba en negociaciones de deuda con la desarrolladora Urbi. El director general de la SHF, Jesús Alberto Cano Vélez, detalló que Urbi tiene un adeudo con el banco de desarrollo por 400 millones de pesos, derivados del programa de Renta con Opción a Compra (que se operó con Hipotecaria Su Casita, hoy en quiebra). Explicó que de las tres grandes desarrolladoras emproblemadas (Geo, Homex y Urbi), "la única que tuvo línea crédito de SHF fue Urbi y en el crédito que tenemos nosotros estamos trabajando en la masa del stand still (acuerdo de espera) con el resto de los bancos".
Sin duda lo que colocó a las empresas desarrolladoras de vivienda en esta situación caótica fue el acelerado crecimiento de los créditos hipotecarios otorgados en el sexenio de Felipe Calderón con el objetivo de otorgar una vivienda a la población que carecía de esta, todo ello con fines políticos y de imagen presidencial. Otro de los factores que incidieron en la generación de la burbuja inmobiliaria fue el superávit de la reserva territorial ocasionado por los nuevos lineamientos que dejaron de lado el financiamiento a conjuntos horizontales afuera de las ciudades. Por último el descenso en el consumo (demanda) ocasionado a partir de la crisis de 2009 llevó a las empresas constructoras a centrarse solo en el mercado de viviendas de interés social lo que incremento el riesgo al no existir una diversificación oportuna del negocio.

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[ 1 ]. Research BBVA. (Enero 2013). Situación Inmobiliaria. México: BBVA Bancomer.
[ 2 ]. CNBV. (Mayo 2013). Cartera de Banca Múltiple.
[ 3 ]. IDEM
[ 4 ]. Urbi Desarrollos Urbanos S.A.B de C.V. (Abril 2013). Resultados del primer trimester de 2013. Mexicali.
[ 5 ]. FitchRatings (Mayo 2013). Comunicado: Fitch baja calificaciones de Urbi a “RD”. New York.
[ 6 ]. Corporación GEO S.A.B de C.V. (julio 25, 2013) Información Financiera del primer trimestre de 2013. Ciudad de México.
[ 7 ]. FitchRatings (Mayo 2013). Comunicado: Fitch baja calificaciones de GEO a “RD”. New York.
[ 8 ]. El proceso de stand-still con la banca comercial forma parte de un acuerdo que habrían alcanzado Urbi, Homex y Geo, junto a otras más pequeñas, con representantes de entidades financieras como Banorte, BBVA Bancomer, Santander, HSBC y Banamex para lograr un periodo de 90 días de gracia en pagos con acreedores y una mejoría en su flujo de efectivo.
[ 9 ]. Desarrolladora HOMEX, S.A.B. de C.V. (abril 2013) Resultados del primer trimestre de 2013. Culiacán
[ 10 ]. FitchRatings. (15 de julio, 2013) ¿Las difíciles condiciones de las desarrolladoras de vivienda mexicanas afectarán a la calidad crediticia de los bancos mexicanos?
[ 11 ]. Patricia Tapia, “Caen desarrolladoras de vivienda en la BMV”, en Milenio, México, 20 de marzo, 2013.
[ 12 ]. HOMEX (Abril 11, 2013) Comunicado de Prensa HOMEX concreta el primer crédito puente de la industria bajo el programa de garantía de SHF a la construcción de vivienda.
[ 13 ]. Dinero en Imagen (25 de junio, 2013). Desarrolladora URBI y SHF negocian deuda. www.dineroenimagen.com/2013-06-25/22176