Titel: De Hypotheekhandel

Opmerkingen: - Bij het beantwoorden van deze deelvraag is alles voor het begrip erg volledig omschreven. De uiteindelijke versies zal een stuk compacter zijn - Na het beantwoorden met welke functies en instrumenten de overheid de hypotheekmarkt reguleert ontbreek de conclusie nog -De Instrumenten moeten nog wat verder uitgewerkt worden

Introductie
Deze zullen we na de feedback schrijven.

Hoe activa specifiek en hoeveel veiligheidsmechanismen zijn er binnen de hypotheekhandel?
In Nederland sluit men bij aankoop van een huis of een ander duur goed vaak een hypotheek af. Omdat het in veel gevallen om veel geld gaat, is het belangrijk dat zowel de hypotheekverstrekker als de hypotheek afnemer goed beschermd is. Binnen Nederland zijn een aantal regels opgesteld om dit zo goed mogelijk te laten verlopen.
Recht van hypotheek
Het recht van hypotheek houdt in dat hypotheekverstrekkers recht hebben op het goed waarover de hypotheek verstrekt is op het moment dat de hypotheek afnemer de hypotheek niet meer kan betalen. Voor dit recht is geen uitspraak nodig van de rechter, dit is een consequentie van het afsluiten van een hypotheek. Ook onderdeel van het recht van hypotheek is dat de hypotheekverstrekker na verkoop van het goed waarop de hypotheek verstrekt is, als eerste recht heeft op de opbrengst hiervan, voor eventuele andere schuldeisers. Het recht van hypotheek is ook vastgesteld in de hypotheekakte, dit is het contract behorende bij de hypotheek, een notaris is altijd aanwezig bij ondertekening hiervan. Een hypotheek is pas officieel op het moment dat de hypotheekakte is ingeschreven bij het kadaster. Het kadaster is een openbaar register waarin wordt bijgehouden wie de rechten heeft op de bestaande registergoederen. (http://www.hypotheekrente.nl/pagina/1114/Recht_van_hypotheek.html)
Nationale hypotheek garantie
Men kan bij het afsluiten van een hypotheek kiezen voor een nationale hypotheek garantie. Dit houdt in dat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen borg staat voor de hypotheek. De hypotheekafnemer betaald hiervoor een provisie van 0,85% van het bedrag waarover de hypotheek gesloten is. De hypotheekafnemer krijgt hierdoor over het algemeen wel korting van de hypotheekverstrekker, want de hypotheekverstrekker heeft veel belang bij deze garantie. Want wanneer de hypotheekafnemer zijn hypotheek niet meer op kan hoesten, wordt deze overgenomen door het garantiefonds. De hypotheekverstrekker loopt hierdoor dus een stuk minder risico. De hypotheekafnemer staat dan echter nog wel in de schuld, alleen niet meer bij de hypotheekverstrekker maar bij het garantiefonds. Als men de hypotheek niet meer kan aflossen door arbeidsongeschiktheid, scheiding, werkloosheid of het overlijden van de partner en de persoon er alles aan heeft gedaan de schade te beperken, kan het zijn dat het garantiefonds (een deel van) de resterende schuld kwijt scheld. Het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) staan garant voor de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. (https://www.nhg.nl/)

Zijn de bestaande instituties genoeg om te voorkomen dat hypotheekhandelaren opportunistisch gedrag vertonen (uncertainty, hostages etc.)?
Doordat zowel de huizenmarkt als de arbeidsmarkt onvoorspelbaar zijn, is een hypotheek afsluiten zonder risico’s bijna onmogelijk. Er zijn echter wel een hoop instituties die ervoor zorgen dat de risico’s zoveel mogelijk beperkt worden, de vraag is of dit momenteel genoeg is binnen de hypotheekhandel in Nederland.
Deze zogenaamde ‘uncertainty’s’, onzekerheden binnen een contract, kunnen opportunistisch gedrag veroorzaken. Een van de twee partijen handelt naar eigen interesses ten koste van de andere, om dit te voorkomen is het van belang dat er niet teveel uncertainty’s bestaan binnen de hypotheekhandel, hier spelen de verschillende instituties een rol in. (boek blz 14-15)
Binnen Nederland worden er verschillende soorten hypotheken aangeboden, de risico’s die zowel de aanbieder als de afnemer lopen, verschillen per hypotheekvorm, toch zijn er ook een aantal risico’s die bij (bijna) alle soorten hypotheken aanwezig zijn.
Bij het afsluiten van een hypotheek wordt goed gekeken naar het inkomen van de consument, de thuissituatie, het onderpand en het eigen vermogen. Het hangt hiervan af of de hypotheek verstrekt wordt en zo ja, de hoogte ervan. Zonder vast inkomen of met weinig eigen vermogen is het dus al een stuk moeilijker een hypotheek te krijgen, dit zorgt voor een kleinere kans dat de hypotheek niet afgelost kan worden. Door de onzekere arbeidsmarkt en huizenmarkt is het echter maar de vraag hoelang dezelfde situatie als tijdens het afsluiten van de hypotheek blijft voortbestaan. Een hypotheek is een langdurig contract en het is dus niet te voorspellen wat er in de tussentijd gebeurd. Werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, scheiding, kinderen of het overlijden van een van de kostwinnaars kunnen allemaal grote gevolgen hebben voor het kunnen aflossen van de hypotheek. (http://financieel.infonu.nl/hypotheek/6688-risico-van-een-hypotheek.html)
Tegen veel van deze gevallen kan men zich verzekeren. Veel hypotheekverstrekkers stellen een overlijdensrisicoverzekering zelfs verplicht. Deze verzekering hoeft niet perse het hele bedrag te dekken, de regel die de meeste hypotheekverstrekkers hanteren is dat deze verzekering het restant dekt na aftrekking van 75% van de executiewaarde van het onderpand. (http://www.homefinance.nl/hypotheek/informatie/overlijdensrisicoverzekering.asp)

Huidige instituties VS
Nog uit te werken

Als je kijkt naar de huidige instituties binnen de hypotheek handel, is terug te zien dat er weldegelijk een hoop risico’s worden weggenomen door deze instituties, maar dat er ook nog een hoop risico’s blijven bestaan. Mede hierdoor komen er zowel binnen de VS als binnen Nederland verscherpte hypotheekregels aan.
In de VS gaan er vanaf 10 januari 2014 strengere regels gelden. Deze regels moeten ervoor zorgen dat consumenten beter beschermd worden tegen risicovolle hypotheken en deze niet zomaar meer af kunnen sluiten. Dit moet een zelfde scenario als tijdens de laatste kredietcrisis voorkomen. Een gevolg is wel dat er hierdoor een stuk minder hypotheken afgesloten zullen worden, wat nadelig uit kan pakken voor de huizenmarkt. Hypotheken moeten aan een aantal voorwaarden gaan voldoen, deze zijn als volgt: * De looptijd van hypotheek mag niet langer zijn dan 30 jaar. * Aflossingsvrije hypotheek is niet meer mogelijk. * Consumenten moeten na het afsluiten van hun hypotheek minimaal 43% van hun inkomen besteden aan het aflossen van deze hypotheek.
(http://money.usnews.com/money/personal-finance/mutual-funds/articles/2013/08/20/fewer-easy-mortgages-under-us-consumer-agency-rules)

Ook in Nederland zijn de hypotheekregels aan het veranderen, een aantal regels zijn afgelopen jaar al doorgevoerd en sommige andere gelden vanaf volgend jaar: * Bij aankoop van een eigen huis wordt de vrijstelling van schenkbelasting verhoogd naar een ton, dit is echter wel een tijdelijke maatregel. * Momenteel kan men in Nederland een hypotheek afsluiten op basis van ‘loan-to-value’, dit geeft de verhouding weer van de lening en de waarde van de woning. Momenteel (2013) kan men een hypotheek afsluiten van maximaal 105% van de waarde van de woning, dit wordt tot en met 2018 steeds lager en eindigt met 100% van de waarde van de woning in 2018. * Al vanaf begin dit jaar krijgen consumenten bij het afsluiten van een hypotheek alleen nog maar hypotheekrenteaftrek als de consument de hypotheek volledig aflost binnen de looptijd. Deze regel geldt alleen voor nieuwe hypotheken. * De hypotheekregeling voor starters is sinds begin dit jaar versoepeld. Starters met een vast contract die op korte termijn salarisverhoging verwachten kunnen een hogere hypotheek krijgen.
(http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/koopwoning/nieuwe-regels-hypotheek)

Deze nieuwe voorwaarden maken de kans op opportunistisch gedrag van de hypotheekverstrekker een stuk kleiner, immers, hoe minder uncertainty’s binnen het contract, hoe minder opportunistisch gedrag er vertoond kan worden. De consument wordt dus eigenlijk steeds meer beschermd, tegen de hypotheekverstrekker, maar ook tegen zichzelf, het wordt namelijk steeds moeilijker om een risicovolle hypotheek af te sluiten, die in eerste instantie ideaal lijkt, maar die uiteindelijk niet opgehoest kan worden met alle gevolgen van dien. Niet alleen de consument wordt met deze strengere regels beschermd, maar ook de hypotheekverstrekker, deze kan tenslotte ook in de problemen komen als de hypotheek niet meer betaald kan worden. (Williamson 1999) In deze deelvraag wordt om de hoofdvraag te beantwoorden de governance structuur overheidsregulering vergeleken met de zelfregulering in de financiële sector.

Theoretische vergelijking tussen de governance structuur overheidsregulering en zelfregulering in de financiële sector:
Behalve dat private actoren instituties kunnen creëren, kunnen ook publieke actoren, zoals de overheid, governance structuren creëren om transacties te laten plaatsvinden. Een van deze governance structuren is overheidsregulering. Door middel van overheidsregulering probeert de staat het economisch gedrag van private actoren op een markt te beïnvloeden in het algemeen belang. Het ondernemingsrecht waarborgt bijvoorbeeld de manier waarop mensen bedrijven kunnen oprichten en bepaalt de rolverdeling van actoren binnen een bedrijf. Bij het bepalen van prijzen, een geplande fusie of overname voorziet het mededingingsrecht actoren van regels. Het is de taak van de overheid en de rechterlijke macht deze rechten met de tot hun beschikbare middelen te beschermen om bijvoorbeeld het misbruik van markaandeel tegen te gaan. Het recht voorziet de overheid (regulator) verschillende middelen om te reguleren. Ook voor het gedrag van bedrijven in bepaalde sectoren kunnen er hierdoor sectorspecifieke instituties worden gecreëerd. Hiermee probeert de overheid de markt te ondersteunen in het bereiken van een specifieke marktprestatie. (blz 128-129 boek)(Williamson 1998) De meest voorname reden voor overheidsregulering in de financiële sector is om economische groei te stimuleren en te zorgen voor transparantie en veiligheidsmechanismes. In bijna elke land heb je monitoring agencies, wiens meest voorname bezigheid is om voor transparantie van financiële producten (hypotheken, verzekeringen, aandelen etc.) te zorgen, zodat mensen hun geld naar de bank blijven brengen, aandelen blijven kopen en verzekeringen afsluiten. De financiële crisis van 2008 heeft laten zien dat zelfs overheidsregulering van de financiële sector soms niet genoeg is. In sommige gevallen was het namelijk zo erg dat banken alleen nog maar gered konden worden door nationalisatie. (blz 279 tot 281 boek) Dit gebeurde voor het eerst in september 2008 in de Verenigde Staten. De Amerikaanse overheid besloot toen de twee grootste hypotheekhandelaren Fannie Mae en Freddie Mac te nationaliseren (http://www.economist.com/node/12009702). Deze twee bedrijven waren zo goed als bankroet gegaan doordat heel veel mensen hun hypotheekkosten niet meer konden betalen. Niet veel later in Oktober 2008 werden ABN-AMRO en Fortis genationaliseerd door de Nederlandse overheid als gevolg van sterk verminderd vertrouwen in deze banken. Het was nodig om deze banken te nationaliseren om ervoor te zorgen dat mensen genoeg vertrouwen hielden in het banksysteem in het algemeen. Banken (ook Centrale Banken) en andere investeerders (verzekeringsmaatschappijen) lenen elkaar geld uit. Het failliet gaan van een bank heeft daarom behalve gevolgen voor de klanten van de betreffende bank ook gevolgen voor andere banken. Dus om een kettingreactie van faillietgaande banken te voorkomen moesten er een aantal banken genationaliseerd worden. (blz. 279 t/m 281) De oorsprong van deze financiële problemen voor banken en verzekeringsmaatschappijen over de hele wereld kan gevonden worden in de Verenigde Staten. De financiële problemen zijn met name ontstaan door complexe, onduidelijke financiële constructies zoals de Colleteralised Debt Obligation (CDO) in de hypothekenmarkt. Het gevolg van deze problemen is dat verschillende overheden zich hebben moeten bemoeien met het management van deze financiële organisaties (nationalisatie) om te voorkomen dat banken failliet zouden gaan en daarmee het functioneren van de gehele economie.
Voor de crisis werd de financiële sector in de Verenigde Staten en ook in Nederland tot op zekere hoogte geregeld door zelfregulering. Zelfregulering betekent dat de instituties gemaakt en gehandhaafd worden door private actoren. In de financiële sector zijn deze private actoren grotendeels bedrijven. De governance structuur van een bedrijf kenmerkt zich met een verticale hiërarchie met aan het hoofd een autoriteit (CEO). Zelfregulering door private actoren kan belangrijke voordelen hebben, zoals een grotere flexibiliteit en lagere governance kosten. Door de crisis is echter duidelijk geworden dat zelfregulering van de financiele sector door private actoren niet heeft gewerkt. Bedrijven maakten misbruik van hun marktmacht, vertoonden opportunistisch gedrag en namen teveel risico. Nu is het de vraag of overheidsregulering wel zorgt voor een effectieve marktwerking en of in dit geval overheidsregulering wel tot lagere kosten leidt. Het vervolg van deze paper probeert deze vraag te beantwoorden.(blz 127 boek)

Met welke functies en middelen reguleert de overheid de hypothekenmarkt?
Een governance structuur is een institutioneel netwerk dat er voor zorgt dat een transactie kan plaatsvinden. Hierboven is de governance structuur overheidsregulering vergeleken met staatseigendom. We weten dat de optimale governance structuur de structuur is met de minimale governance kosten. Governance kosten zijn de transactie kosten en management kosten met betrekking tot activa specificiteit, frequentie en het risico van transacties (Coase 1937; Williamson, 1985:52-61). Transactie kosten worden gemaakt wanneer producten of diensten worden uitgewisseld tussen actoren om gebonden rationaliteit en mogelijk opportunistisch gedrag tegen te gaan (Williamson 1985:45, 65). Activa specificiteit bepaalt in welke mate activa gebonden zijn aan een specifieke transactie en dus niet voor andere transacties gebruikt kunnen worden (1985:52-55). Met frequentie wordt bedoeld in welke mate (met welke frequentie) handel plaatsvindt. Risico verwijst naar de hoeveelheid hazards binnen een bepaald milieu. Knightian of Keynesian onzekerheid wordt genegeerd in de Transaction Cost Economics. Deze factoren zijn in de vorige twee deelvragen van de paper behandeld.
De functies van governance structuren bepalen de sterkte van hun middelen dus de hoogte van de governance kosten met betrekking tot transacties. De functies van governance structuren zijn: de toewijzing van eigendomsrechten, contract recht, reputatie en risico. De belangrijkste middelen van governance structuren zijn: administratie, prikkels, aanpassing en de handhaving van contracten (Williamson 1992:281). Hieronder beschrijft deze paper de functies en middelen van overheidsregulering in de hypothekenmarkt.

De toewijzing van eigendomsrechten:
Het aangaan van een hypotheek is voor veel mensen de belangrijkste financiële beslissing in hun leven.
Wat is een hypotheek nou eigenlijk? In de Nederlandse wetgeving wordt de hypotheek (3:227)beschouwd als een beperkt en afhankelijk recht (art. 3:7 BW) dat kan worden gevestigd op een registergoed ( art. 3:10 BW). Als een recht afhankelijk (art. 3:7 BW) is betekent dat dit recht zodanige aan het andere recht gebonden is, dat het ene recht niet zonder het andere kan bestaan. Het hypotheekrecht is verbonden met de vordering die ontstaat door het aangaan van de hypotheek om de koopprijs te kunnen betalen. Afhankelijke rechten zoals het hypotheekrecht volgen het recht waaraan zij verbonden zijn (artikel 3:82) en in dit geval de vordering op een hypotheek. Voor het hypotheekrecht houdt dit in dat als een bank zijn vordering op een hypotheek verkoopt aan een andere bank dit recht van hypotheek automatisch overgaat. Doordat banken over de hele wereld hypotheken met elkaar verhandelen hangen de hypotheekmarkten van landen met elkaar samen. Toen de Amerikaanse Hypothekenmarkt, de grootste hypothekenmarkt in de wereld, in 2008 instortte betekende dit dan ook het begin van de financiële crisis. Een beperkt recht zoals het hypotheekrecht (art. 3:8 BW) is een beperking op het recht van eigendom. Als je een hypotheekrecht (3:227 BW) op een huis vestigt dan beperk je daarmee het eigendom van je huis aan de hypotheekaanbieder. Verder hebben beperkte rechten ‘droit de suit’ dit houdt in dat het hypotheekrecht tegen iedereen gebruikt kan worden, dus ook tegen een eventuele nieuwe eigenaar. Daarom wordt er bij de overdracht van een registergoed altijd nog gekeken of er geen hypotheek meer op rust in de openbare registers. De Nederlandse overheid reguleert de hypothekenmarkt middels de Wet op financieel toezicht (Wft). De Wet financieel toezicht is erop gericht het publieke belang te beschermen. Hier kan er onderscheid worden gemaakt in de regels voor de relatie tussen hypotheekverstrekkers en consumenten (Gedragscode Hypothecaire Financiering, Algemene Maatregelen van Bestuur en Transparantieregels), regels voor de relatie tussen hypotheekverstrekkers en tussenpersonen (Provisieregels) en regels voor de relatie tussen tussenpersonen en consumenten (Transparantieregels). De Wet financieel toezicht legt verder kwaliteitseisen op aan hypotheekverstrekkers. Verder is in de relatie tussen de consument en hypotheekverstrekker ook nog de Nationale Hypotheekgarantie van toepassing en zijn de hypotheekverstrekkers onderworpen aan het mededingingsrecht. (Marko kerste et al. 2011) De bovenstaande wetten en regels omtrent de hypotheek zijn erop gericht om individuelen en bedrijven te beschermen tegen asymmetrische informatie en opportunistisch gedrag, de hypothekenmarkt efficient te laten werken en de aansprakelijkheid van hypotheekleners te beperken.

Het Contractrecht van de hypothekenmarkt
Het contractrecht op de hypothekenmarkt is een voorbeeld te noemen van het Neoclassical Contract law regime (Williamson,1991: 271). Het neoclassicistisch contract regime is van toepassing op partijen die tot de transactie autonoom blijven, maar wel onderworpen zijn aan een bijvoorbeeld een regulator in het algemeen publiek belang (Goldberg, 1976, Wiliamson 1976). In tegenstelling tot het neoclassical contract law regime van overheidsregulering heeft het bedrijf een classic contract regime. Er zijn in het geval van de hypotheekhandel drie verschillende soorten contracten: tussen hypotheekverstrekkers en consumenten, tussen hypotheekverstrekkers en tussenpersonen en tussen tussenpersonen en consumenten. Verder zijn er wetten en regels die toezien op hypotheekverstrekkers. Er wordt door vier verschillende instituten toezicht gehouden op de wetten en regels van de hypothekenmarkt: De Nederlandsche Bank, Autoriteit Financiële Markten, de Nederlandse Mededingingsautoriteit en de Europese Commissie. (Marko kerste et al. 2011)

Contracten tussen Hypotheekverstrekkers en consumenten:
Gedragscode hypothecaire financiering (GHF):
De Gedragscode hypothecaire financiering werd in gebruik genomen in 2007.Deze gedragscode is afgeleid uit de Wet financieel toezicht en gericht op het tegengaan van overkreditering . Artikel 4:34 Wft bepaalt dat de kredietverstrekker verantwoordelijk is voor het voorkomen van overkreditering. Door een maximum hypotheek te stellen op basis van een minimale buffer voor overige uitgave, wordt het betalingsrisico beperkt. De hoogte van het inkomen is leidend in het bepalen van de leencapaciteit (Nederlandse Vereniging van Banken & Contactorgaan Hypothecair Financiers, 2006). In bijzondere gevallen biedt de gedragscode de hypotheekverstrekker de mogelijkheid om af te wijken van de GHF-norm en een hoger krediet te verstrekken. Voornamelijk de Autoriteit Financiele Markten (AFM) gebruikt de Gedragscode hypothecaire financiering om hypotheekverstrekkers te toetsen. Hierin staat de betaalbaarheid van de hypotheek centraal. (Gedragscode Hypothecaire financiering)

Toetskader Hypothecaire Financiering /AMvB:
In 2007 werd de GHF als toetsingsmiddel in gebruik genomen. Toen de GHF in 2009 door het AFM en de Nederlandsche Bank geëvalueerd werd bleek dat er een hoop leemtes in de GHF zaten. Dit heeft geleid tot het opstellen van een nieuw toetsingsmiddel door de Autoriteit Financiële Markten. Na feedback van de financiële sector op het toetsingsmiddel hypothecaire kredietverlening is dit toetsingsmiddel als een Algemene Maatregel van Bestuur verwerkt en voor advies aan de Raad van State voorgelegd. De Raad van State heeft zijn advies hierover op 28 december 2012 openbaar gemaakt. De Raad van State stelt dat hierin dat diensten en producten uit de financiële sector essentiële voorzieningen zijn binnen de maatschappij en dat dit rechtvaardiging biedt voor overheidsregulering. Die regulering moet echter niet zo ver gaan dat daarmee het private karakter van de financiële instellingen in feite verdwijnt en zij een (semi)publieke status krijgen. Op dit moment wordt er aan een definitief wetsvoorstel gewerkt om voor te leggen aan de tweede kamer betreffende de herziening van artikel 3 Woningmarkt. Deze wetten en regels zijn erop gericht de consument te beschermen tegen de risico’s van een te hoge hypotheek. (http://www.raadvanstate.nl/adviezen/samenvattingen/tekst-samenvatting.html?id=149)

Nationale Hypotheekgarantie:
Bij het afsluiten van een hypotheek kan er Nationale Hypotheek Garantie worden afgesloten. Nationale Hypotheek Garantie dekt het restschuldrisico af. Hierdoor kunnen banken consumenten lagere rentes aanbieden. Het doel van de NGH is om woningbezit te stimuleren. (Nationale Hypotheek Garantie, Woningwet)

Contracten tussen hypotheekverstrekkers, tussenpersonen en consumenten:
De verkoop van hypotheken kan via de hypotheekverstrekker zelf of via een tussenpersoon plaatsvinden. Tussenpersonen en verstrekkers zijn beide financiële ondernemingen en vallen onder het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (Bgfo). In de Bgfo worden de bepalingen van deel 4 van de Wet financieel toezicht, dat zich op het gedragstoezicht van financiële ondernemingen richt, uitgewerkt. Dit deel bepaalt verder dat hypotheekverstrekkers onderworpen zijn aan een zorgplicht. Deze houdt onder andere in de verplichting informatie te verstrekken aan de consument over de hypotheek en de verplichting van de hypotheekverstrekker om informatie bij de klant in te winnen. Transparantieregels houden zich bezig met de consument en de relatie tussen verstrekker en tussenpersoon. Deze regels zijn erop gericht om transparantie van diensten ,prijzen en een geschikt advies aan klanten te geven. De regels verschillen met de Gedragscode Hypothecaire financiering en TK/AMvB, omdat deze maatregelen verder gaan dan het inperken van risico’s voor huishouden en gericht zijn op de prijs en kwaliteit van het hypotheekadvies. (Marko kerste et al. 2011) Voorheen bestonden er ook nog provisieregels voor hypotheken, maar deze zijn sinds januari 2013 afgeschaft. Dit waren de regels voor hypotheekadviseurs om de kosten van hypotheekadvies te verwerken in je hypotheekrente. Sinds januari 2013 worden de kosten van je hypotheekadvies los gefactureerd . Deze maatregel moet het opportunistisch gedrag van tussenpersonen tegen gaan. www.rijksoverheid.nl

Contracten hypotheekverstrekkers:
Behalve met consumenten en tussenpersonen moeten hypotheekverstrekkers ook nog met andere dingen rekening houden. Er is namelijk internationale regelgeving opgesteld om ervoor te zorgen dat banken voldoende buffers hebben om verliezen op te vangen. Het op dit moment geldende verdrag is het Basel III akkoord wat in 2010 van kracht ging. Dit verdrag kwam als reactie op de crisis om de kwaliteitseisen van de buffers van banken aan te scherpen, want voor het opvangen van tegenslagen tijdens de crisis bleek vooral dit ‘kernkapitaal’ van belang te zijn. Deze eisen zijn er dan ook op gericht om het ‘kernkapitaal’ van banken te vergroten. Ook richt het Basel III verdrag zich meer op de liquiditeitsvereisten van kredietverstrekkers. (Nederlandsche Bank 10b)
In Nederland staan de liquiditeitsvereisten van kredietverstrekkers gecodificeerd in artikel 3:64 Wft. De regels betreffende liquiditeit zijn op 1 mei 2011 herzien in de Wft. De herzieningen die hier zijn gemaakt kunnen worden gezien als een tussenstap naar een meer internationaal geharmoniseerd toezicht (Nederlandsche Bank 10b). In december 2012 heeft de ECOFIN de Europese Centrale Bank (ECB) in een verordening specifieke taken opgedragen betreffende het toezicht op kredietinstellingen. De ECB vormt hierin samen met nationale toezichthouders het Gemeenschappelijke toezichtmechanisme (GTM). De ECB is in deze samenwerking verantwoordelijk voor het functioneren van het GTM. (Voorstel voor een richtlijn van het Europees Parlement en de raad betreffende de totstandbrenging van een kader voor het herstel en de afwikkeling van kredietinstellingen en beleggingsondernemingen en tot wijziging van de richtlijnen 77/91/EEG, 82/891/EG van de raad alsook de richtlijnen, 2001/24/ EG, 2002/47/EG, 2004/25/EG, 2005/56/EG, 2007/36/EG en 2011/35/Eu en Verordening (Eu) nr. 1093/2010 van het Europees Parlement en de raad.)
Behalve aan het Basel III akkoord en de liquiditeitseisen moeten hypotheekverstrekkers zich ook onderwerpen aan de Mededingingswet (Mw). Deze wetten worden gehandhaafd door de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa). Door de hoge concentratie van kredietverstrekkers, complexe financiële producten en specifieke regelgeving is er in de hypothekenmarkt verhoogd risico op beperkte mededinging. Onder andere is in de Mededingingswet bepaald dat bedrijven geen afspraken mogen maken die de concurrentie beperken (art. 6 Mw), bedrijven met een sterke positie mogen geen misbruik maken van deze marktmacht (art. 24 Mw) en bij fusies of overname moet er door de NMa worden gecontroleerd of er niet een te sterke marktpositie ontstaat art. 26 Mw. (Mededingingswet 1998)
Behalve de Nederlandse Mededingingsautoriteit is ook de Europese Commissie een toezichthouder op mededinging. De Europese Commissie heeft naar aanleiding van de staatssteun die ABN-AMRO, Aegon en ING hebben ontvangen prijsbeperkingen aan deze bedrijven opgelegd. Hiermee willen zij voorkomen dat deze bedrijven concurrentievoordeel halen uit de staatssteun. (Marko kerste et al. 2011)

Reputatie:
In Nederland heeft overheidsregulering in de financiële sector een wisselende reputatie. Meteen nadat de Nederlandse overheid ABN-AMRO nationaliseerde en miljardensteun aan Aegon en ING werd de aankondiging van overheidsregulering positief ontvangen. De Nederlandse belastingbetaler wilde veranderingen zien om ervoor te zorgen dat hun belastinggeld goed geïnvesteerd werd. Sinds de kredietcrisis zijn er daarom een hoop hervormingen doorgevoerd, waarvan een aantal hervormingen hierboven te zien zijn. Deze hervormingen hebben grote gevolgen gehad in de hypothekensector voor hypotheekverstrekkers en consumenten. Consumenten kunnen vergeleken met de oude wetten en regelgeving vaak een minder ruime hypotheek afsluiten, terwijl hypotheekverstrekkers rekening moeten houden met strenger toezicht, een gecodificeerde gedragscode en straffen. http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/koopwoning/nieuwe-regels-hypotheek De hervormingen in de hypothekensector worden naar mate de gevolgen merkbaar worden bekritiseert, er wordt voornamelijk verwijt dat de hervormingen een tegengesteld werking te hebben. Aan de ene kant wil de overheid namelijk met de NHG, AMvB betreffende Hypothecaire Financiering en hypotheekaftrek huizenbezit stimuleren. En aan de andere kant wil de overheid het nemen van een hypotheek beperken. http://www.volkskrant.nl/vk/nl/2844/Archief/archief/article/detail/1867155/2011/03/30/Regels-overstelpen-hypotheekmarkt.dhtml Overheidsregulering staat op gespannen voet met zelfregulering en sommige mensen stellen dat zelfregulering van de financiële sector beter is. De crisis heeft echter laten zien dat overheidsregulering nodig is om de financiële sector stabiel te maken. Banken en andere financiële instelling hadden te kleine buffers om hun risicovolle gedrag op te vangen en er was te weinig toezicht. Niemand kan dit ontkennen en overheidsregulering heeft in Nederland volgens mij een goedede reputatie. http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/hervorming-financiele-sector/noodzaak-hervormingen

Risico’s voor de Hypotheekmarkt:
Er zijn in Nederland verschillende risico’s op de hypotheekmarkt voor consumenten en hypotheekverstrekkers. Consumenten lopen ook nog het restschuldrisico. Het restschuldrisico is het risico dat de woning bij verkoop minder waard is dan de restschuld van de hypotheek. Daarnaast lopen consumenten het risico op een restschuld. Dit is het risico dat de waarde van de woning minder is dan de resterende lening indien de hypotheeklening wordt beëindigd. http://www.dnb.nl/binaries/Risico%20op%20de%20hypotheekmarkt_tcm46-222059.pdfVoor
Tegelijk met deze risico loopt de hypotheekverstrekker kredietrisico. Het kredietrisico kan twee oorzaken hebben. De eerste is de kans dat een huishouden niet aan de betalingsverplichting kan voldoen. Het tweede is het daadwerkelijke verlies dat de hypotheekverstrekker loopt over de uitstaande hypotheek.
De overheid probeert deze risico’s door middel van regulering te beperken. Overheidsregulering zelf heeft echter ook risico’s. Overheidsregulering zorgt namelijk voor hogere governance kosten en kan ten koste gaan van de flexibiliteit in de financiële sector. Op deze manier kan het de effectieve marktwerking van de financiële sector tegenwerken. (Marko kerste et al. 2011)

Instrumenten:
Williamson (1999) onderscheidt vier categorieen van instrumenten van governance structuren: administratieve controle, adaptie, prikkels en contract handhaving. (verder uitwerken)

Administratieve controle
Administratieve controle houdt zich beizg met het verzamelen van informatie over een specifieke transactie. Hierbij hebben publieke governance structuren een strengere controle dan private governance structuren (Spithoven 2009). Binnen de hypothekenmarkt geldt een strenge administratieve controle door de overheidsregulering. Voorbeelden hiervoor zijn de codificatie van de gedragscode Hypothecaire Financiering in de AMvB en de vergrote macht van toezichthouders in de financiele sector. (verder uitwerken)

Adaptie:
Elke governance structuur gaat anders om met risico’s. De ene structuur hangt meer op autonomie en de andere meer op coöperatieve adaptie (Williamson 2005;2010). Door de overheidsregulering in de hypothekenmarkt is de adaptie in de hypothekenmarkt een voorbeeld van collectieve adaptie. Om de risico’s in de hypothekenmarkt namelijk te beperken wordt er veel overlegd tussen verschillende partijen. De overheid moet namelijk met de financiele sector overleggen hoe de problemen in deze sector het best geadresseerd kunnen worden. Verder moet de overheidsregulering ook nog in harmonie zijn met Europese wetgeving. (verder uitwerken)

Prikkels:
Verder uitwerken

Contract Handhaving:
Contract handhaving betreft twee manieren: probity enforcing en coercion-constraining insitutions (Williamson 1999) Verder Uitwerken

Samenvattend over Instrumenten en Functies:
Nog Uitwerken

Conclusie:

Er kan gesteld worden dat overheidsregulering tot nu toe voor een effectievere marktwerking van de financiele sector leidt vergeleken met zelfregulering door private actoren. Als een efficiente governance structuur wordt gezien een structuur die de governance kosten minimaliseert. Daar is in dit geval geen sprake van. Overheidsregulering zorgt voor hogere governance kosten (meer toezicht etc. verder uitwerken aan de hand van de functies en instrumenten van de hypothekenmarkt) dan de zelfregulering van private actoren.--> verder uitwerken (Dit is de uitkomst van het toetsen van alle functies en instrumenten)