初窥房地产投资

摘要：

随着通货膨胀率的逐年增加，人民币在国内的购买力也在逐渐降低，把钱存在银行的利率已经无法弥补通货膨胀率带来的贬值，因此，学会理财成为了人们必不可少的内容。如何将你的钱进行最优化的使用，怎样投资才能带来最大的收益，这都是值得我们思考的问题。房地产投资，作为具有高收益的投资行为，一直被很多投资大亨所青睐，其中也蕴含着很多经济学上的知识。作为当今社会的焦点问题，房价不断的攀升给人们的生活带来了巨大的压力。或许你还在为毕业后无法支付首付而发愁，那不如就先了解一下房地产投资是怎样运作的，或许从中可以得到些知识和经验。

关键词：房地产投资，现金流量，筹资分析，房地产市场。

正文：

所谓房地产，是房产与地产的综合，而房地产投资则是地产投资与房产投资的合称。在房地产投资中，地产是第一性的，房产是第二性的，这不仅仅因为在物资形态上房产与地产总是连接一体的，房依地建，地为房用，还因为在法律上，获得了房产的所有权，实际上也同时取得了所占用土地的使用权，在经济上，地价包括在房价之中，房价也是地价的映射。 房地产投资可分为债权投资和股权投资，按其投资方式又可分为直接投资和间接投资。如发行房地产债券，预收房定金和代建工程款，建设贷款和长期抵押贷款等，属于债权投资中的直接投资，购买房地产债券和购买地产信托债券属于债权投资中的间接投资。 那么，房地产投资又有怎样的特点呢？ 第一，房地产投资需用资金量大，投资回收周期长。房地产投资具有垄断的特征，一是由于土地本身比较稀缺，再者是中国人口数量庞大。还有，房地产具有长期的使用性，既满足了生活和生产的需要，时间也会很长。 第二，房地产投资不确定因素多，风险大。房地产投资属于国民经济基础性投资活动，受国家和地区的社会经济环境因素影响大，加上需用资金大，投资回收周期长等因素，均使其风险加大。概括起来有以下几点：1，变现风险，由于房地产的不动产性，使得其资金流动性差。2，购买力风险，虽然房地产在通货膨胀时期受到的影响较小，但是由于货币购买力的降低，其租售也受到一定的影响。3，经营性风险，这主要是由于房地产市场的特点，开发商的经营条件，投资者的决策水平和经营水平决定的。4，社会风险，含政策风险和利率风险。5，灾害风险，如自然灾害和人为意外灾害等。 第三，房地产投资回报率高，收益好。风险与收益往往是成正比的，房地产投资的报酬率一般为30%-50%，有的则高达200%！即便是在较低的15%左右，也比3%左右的银行储蓄要高很多。随着人口的不断增加，相信房地产投资只会愈加炙手可热。 房地产投资又有哪些作用呢？ 从宏观上来看，房地产投资是房地产业运行的前提和动力，而房地产业是国民经济发展的基础产业，同时，房地产投资能够协调社会总供求与总供给的关系，优化资源配置，增加房地产投资，还可以有效改善城市投资环境。但是房地产投资也有其不良影响，如房地产投资过热，容易造成经济泡沫等。 从微观上来看，房地产投资作为一种投资手段，给投资者带来了许多好处，房地产投资不仅是一种增值手段，更是一种可以避免通货膨胀损失的保值途径。房地产是不动产，比黄金储备更安全，同时又不同于股票等只具有投机性，还有投资与消费的共时性。房地产投资也是一种有效的避税措施，不动产建筑费用可以计提折旧费用，还有很多房地产投资的税收政策。最后，房地产投资很容易受到金融机构的支持，因为房地产本身就可以作为抵押品。

那么，如何进行房地产投资呢，下面介绍一下房地产投资分析的过程。 一、投资者的决策结构 第一步就是明确投资者的投资决策结构，包括三方面，风险—收益偏好、现有财富的组合、总目标。还是那句话，投资项目的潜在收益越大，风险也就越大，风险的等级随房地产投资的类型以及投资的地点不同而不同。投资者的现有财富组合在决策框架中也起一定作用。再就是投资者应有一个或多个目标，以便能恰当地对投资选择进行分析。 二、信息收集 投资过程中最重要的步骤就是收集与投资有关的市场信息，这些信息包括房地产市场信息，城市建设信息，政府的土地批租信息，开发企业之间的土地转让信息等，一遍了解房地产市场供求的状况，为后面的财务分析做准备。 三、财务分析 收集完市场信息后，就是利用收集的数据，估算要进行投资的房地产的期望现金流量。要估算的内容主要包括：租金水平、空置率、营运费用、债务流量、应税收入、税前和税后现金流，以及持有期末的期望售价和剩余现金流量。 四、选择标准 第四步就是利用选择标准进行投资决策。比如给定某项房地产的购价，投资者就要参照一定的标准，分析该房地产的预期利润能否弥补投资者的投资风险，然后进行投资决策。通常投资标准由以下三种途径获得：1，第一年的收益和成本测量；2，现金流贴现技术（DCF）；3，资产组合分析。

对于房地产投资来说，准确把握市场动态，合理选择投资时点与地点，科学进行市场预测并作出决策，以及搞好市场营销等，都需要掌握市场信息，下面探讨一下房地产投资市场的分析以及相关问题。 房地产市场是房地产权益的交易市场。它是缺乏资料、不公开的处于分割状态的市场，没有类似于保险行业里的保险协会这样的核心机构，以国家，区域等角度划分，市场中没有统一的中央价格或记录。其参与者主要由土地所有者或使用者、房地产开发商、政府机构、金融机构、建筑承包商、专业顾问、消费者等构成。

房地产市场是资金高度密集的运作体，开发投资规模大，周期长，房地产价值昂贵等特点使得房地产开发投资需要的资金量巨大，并且由于房地产企业急于扩大再生产，因此筹措资金成为了房地产投资的关键问题。 房地产的融资渠道归纳起来有以下几种：1，银行贷款。2，房地产债券融资和股票融资。3.，抵押贷款证券化。4，售后回租。5，房地产投资信托。6，房地产投资基金。 资金成本是房地产投资者筹措资金时付出的代价，是房地产企业建设项目能否被接受的最低报酬率，以资金成本率作为贴现率，把项目投入使用后各年的净现金流入折算成总现值，如果大于期初投资额，那么该筹资项目是可接受的；如果小于期初投资额，那么该筹资项目是不可接受的。影响筹资成本的主要因素有筹资的基本结构、资金的时间价值、出资者要求的风险报酬、资金的供求关系等。 房地产投资资金筹措的决策标准归纳起来有以下三点： 1。筹资方案的收益率大于综合资金成本率。考察筹资方案是否有利时，通常是用各种筹资方案的综合资金成本率与相应方案的投资收益率进行比较。如果投资收益率大于综合筹资成本率，则表明此筹资方案是可行的 2。财务杠杆效应与财务风险之间达到最佳的均衡。财务杠杆效应是指房地产公司的利润因改变资金结构而发生的效应关系，是公司资本结构对股息的作用。财务杠杆效应通常用财务杠杆系数（DFL）来表示，其计算公式为DFL = E/（E-I-L-d/(1-r)）。其中E为增长前的税前利润额，I为借款利息，L为租赁费用，d为优先股股息，r为所得税税率。当某一筹资方案确定的资本结构中的债务资本比例在某范围增加时，负债资本的资金成本率并不会增大，总资本的平均资本率会因此下降，这时企业可以在较小的财务风险条件下获得财务杠杆效应，但当资本结构中的债务比例超过某个范围时，财务风险迅速增大，负债资本资金成本率明显上升。这个范围，就是财务杠杆效应与财务风险之间的最佳均衡点。 3。综合筹资成本率最低。在筹资方案中，不同的权益资本和不同的债务资本都各有不同的筹资成本率和不同的筹资条件。因此投资者对经过前述两方面的考虑后保留下来的筹资方案还要进一步优化，在诸多方案中选择一个综合资本率最低的筹资方案。

房地产投资者的基本动机就是从投资中获得将来的现金流量，因此，房地产投资分析就是要选择最佳投资来作现金流量的比较。下面介绍一下房地产现金流量的计算和讨论现金流量贴现模型在投资分析中的运用。 所有投资类房地产都可能以出租的方式产生收益。比如一些公司会因办公需要去租用办公楼的写字间。他们通常宁愿向房地产投资者租赁，也不会出钱购买办公建筑。我们首先讨论会计框架：潜在总收入减去空置及坏账损失，即为实际总收入，再减去营业费用及维修费用即为净营业收入，然后再考察税前和税后收入等指标。 房地产持有期间的现金流量： 一、潜在总收入，如果所有的房间都按既定租金出租出钱，此时的租金收入与其他收入之和就是潜在总收入（PGI）。一般通过考察同类房地产的租金水平以及房地产历史上的租金水平来估算PGI。 二、空置损失以及坏账损失（V/BD）。空置损失取决于房地产的楼龄、同类房地产及市场趋势。它反映了所分析项目的空置情况。这一般表示为潜在总收入的一个百分比，即空置率。坏账损失即应付而未付的租金，它随着不同的房地产而有很大的差异，潜在总收入减去空置损失以及坏账损失即为实际总收入（EGI）。 三、营业费用，包括固定费用和可变费用。固定费用包括房产税，保险费，维修保养费，广告及促销费用。可变费用包括公共事业费，管理费，清洁费等。 四、其他收入。我们把某一房地产所能产生的其他任何收入，都归为其他收入项，例如洗衣房的收入，售货机的收入，出租停车位的收入等。 五、净营业收入（NOI），净营业收入=潜在租金收入-空置和欠租损失+其他收入-营业支出。一旦确定了房地产的净营业收入，再计算其税后现金流量时，要考虑该房地产的贷款数额，投资持有时间，出售价格，营业税数额和销售税数额。 六、房地产的债务清偿，房地产的高价决定了房地产投资中债务融资的必然性。因此，净营业收入首先应用来偿债。年度偿债支付（ADS）在计算应税收入时应予以扣除。它包括支付贷款余额的各期利息和在贷款期内分期偿还的贷款本金。 七、投资持有期的折扣，房地产资产的折扣并不反映实际的现金支出，只是会计科目。因此它必须重新加到应税收入或亏损中，以准确反映税前收入。另一方面，本金偿还还不是税收抵扣项目，因此也不在应税收入或亏损中加以反映。 八、税前收入（CFBT）的计算，税前收入=净营业收入-折旧-利息。 九、营业所得税税后现金流量、税后现金流量=税前收入-纳税款项。 房地产出售产生的现金流量： 房地产投资收益的第二部分即是出售或处理房地产所得。这就是房地产出售所产生的现金流量在会计上的反映。出售房地产取得的收益也应缴纳所得税。出售收益等于出售所得减去税基。税基则是不动产的初始成本加持有期内的资本支出再减去已提折旧。 出售房产的税基 = 房屋初始资本 + 持有期内资本支出 – 已提折旧总额 出售房产的收益 = 出售价格 – 出售费用 – 税基 出售房产的应纳税额 = 出售收益 x 资本收益税率 税后所得额 = 净出售价格 - （应纳税额 + 贷款偿还额）

至此，房地产投资的初步分析看似已经结束，但是还有很多内容需要细化和详加分析，可见房地产投资并不是一件容易的事情。学习了一个学期的财务管理，我觉得最大的收获并不是课本上的知识和计算公式，而是一种对资金的另一种理解方式还有理财的观念形成。或许我们之所以没有成为投资高手，不仅仅是因为我们学习的知识不够丰富，更因为思想上的不成熟吧。